20100826_溧水_康利置业住宅项目_城市宏观29.ppt

溧水县永阳镇为南京规划的八个新城之一，作为溧水政治经济文化中心，在沪杭城市带上具有地区副中心功能 从新城发展阶段下物业价值的演变规律分析，城南新城将进入商业价值回升，住宅价值快速上升的阶段 洋房初期定价6000元/平米 空中别墅初期定价6000元/平米 根据本项目及市场情况，选择“低开高走”的入市策略 溧水县永阳镇为南京规划的八个新城之一，作为溧水政治经济文化中心，在沪杭城市带上具有地区副中心功能，进一步提升溧水在南京的城市地位 案例借鉴——江宁：随着新区建设的不断推介，区域住宅市场不断成熟壮大，楼盘品质不断升级 自2007年初，万科进入江宁以来，极大的提升了江宁楼盘的品质，改善性需求强烈，江宁房地产走上又一轮快速发展的阶段 九龙湖、方山两大新兴板块崛起，品质型楼盘时代启动； 01-03年，因大量拆迁使得刚性需求强烈，江宁的房地产一直处于供不应求的状态，百家湖板块依靠景观资源而迅速崛起； 05年，面对宏观政策的影响，江宁进行结构性调整； 随着交通的完善，尤其是2006年地铁一号线南延线的开工，使江宁发地产搭上了地铁快车 ，岔路口、东山、三山板块全面放量，房地产发展实现大飞跃； 经济快速稳定增长，房地产行业在全区经济中所占比重也与日俱增，房地产市场全面启动； 但是由于江宁自身的特点和开发模式，是的江宁在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词； 除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地 07-09年，江宁房地产供应量500-850万㎡ 均价：4400-5800元/㎡ 04-06年，江宁房地产供应量700-800万㎡ 均价：3400-3800元/㎡ 2009年，火车南站规划公布，商业配套逐渐成熟； 2009年，地铁一号线南延线完工； 根据最新规划，江宁由新市区定位于“一主城三副城”中的副城之一； 2002年，江宁大学城规划建设； 2004年，江宁体育中心体育场、体育馆建成； 2005年，宁溧路改造工程“浮出水面”； 2006年，地铁一号线南延线开工； 江宁撤县建区 区域属于城市扩张的自然延伸 启动期（1900年） 建设初期（2000年） 快速发展期（01-06年） 成熟发展期（2007以后） 阶段特征 房地产发展特征 江宁之于南京，正如城南新区之于溧水，溧水即将进入快速发展期，但受到政策大力支持，溧水的快速发展期将会发展迅猛，时间周期缩短。 房地产市场表现 房地产快速发展，刚性需求旺盛 品质改善型需求开始显现 城南新区 即将进入该阶段 房地产发展缓慢 细分市场竞争时代 1990 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 区域属于城市扩张的自然延伸 江宁撤县建区 房地产市场开始启动，发展缓慢 江宁大学城规划 江宁体育中心体育场、体育馆建成 宁溧路改造工程 南京火车南站规划公布 地铁一号线南延线完工 根据最新规划，江宁由新市区定位于“一主城三副城”中的副城之一 百家湖板块依靠景观资源而迅速崛起 岔路口、东山、三山板块全面放量 万科进入江宁，九龙湖、方山两大新兴板块崛起，品质型楼盘时代启动 启动期 建设初期 快速发展期 成熟发展期 阶段特征 房地产发展特征 房地产市场表现 04-06年，江宁房地产供应量700-800万㎡ 均价：3400-3800元/㎡ 房地产快速发展，刚性需求旺盛 品质改善型需求开始显现 细分市场竞争时代 房地产发展缓慢 案例借鉴——江宁：随着新区建设的不断推介，区域住宅市场不断成熟壮大，楼盘品质不断升级 江宁之于南京，正如城南新区之于溧水，溧水即将进入快速发展期，但受到政策大力支持，溧水的快速发展期将会发展迅猛，时间周期缩短。 07-09年，江宁房地产供应量500-850万㎡ 均价：4400-5800元/㎡ 地铁一号线南延线开工 城南新区 即将进入该阶段 南京是一个被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。 至珠三角 至闽三角 至徐州 至安徽合肥 至京津唐 至胶东 南京市 六朝古都南京是江苏省省会，位于中国沿海和长江两大经济带交汇处，紧邻上海，是长三角经济带的核心城市。 长江流域四大中心城市之一 中国东部地区重要的综合性工业基地 中国华东地区重要的交通和通讯枢纽 中国高等教育和科研四大基地之一 未来的南京将不仅仅是一个江苏省的政治与文化中心，同时将成为镇江、淮安、滁州、芜湖、马鞍山、淮南、宣城、扬州、宿迁巢湖、甚至包括合肥等城市所围、绕的一个城市经济中心，并与杭州一起定位为长三角经济圈的两个副中心的，南京城市经济圈的确定意味这南京城市地位的提升。 溧水距离南京主城约50公里，受南京一小时都市圈辐射，区位条件极为优越 溧水——是百里秦淮的发