中国豪宅现状及发展趋势初稿精品.ppt

* * 中国豪宅现状及发展趋势 豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的住宅。 针对目前宏观、行业及市场环境的分析，我们认为未来豪宅的价值必将重估，未来发展前景看好。 宏观环境看豪宅 经济环境：人民币升值与通胀预期依然存在 投资环境：投资渠道进一步收窄 需求环境：小众高端需求群体逐渐形成 豪宅是当前各方面需求的聚焦点 经济环境——人民币升值和通胀预期依然存在 前三季度人民币贷款增加8.67 万亿元，同比增长149.14% 广义货币M2同比增幅持续高位，连续8月在25％以上 在通货膨胀预期和人民币升值下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，尤其是豪宅市场，以实现资产保值。 人民币贷款和广义货币同比增幅持续高位，意味金融市场流动性依然充裕，未来通胀压力加大 年份 100美元对人民币 2004年末 827.7 2005年末 800 2006年末 781 2007年末 736 2008年末 685 2009年11月 683 人民币从2004年至今不断升值，并在08年末首破“7” 投资环境——国内投资渠道相对较窄，房地产特别是豪宅投资成最佳渠道 国内投资渠道相对较窄，实体经济投资回报不及房地产，房地产成资金的避风港和利润来源。 全国固定资产投资及房地产开发投资同比增幅走势 前3 季度7.7%的经济增速中，消费拉动4 个百分点，投资贡献了7.3 个百分点，投资成为拉动当前增长的主导因素。其中， 1-10月房地产投资同比增幅达18.9%， 国资委分管的136家央企 民间资本 山西煤老板为代表 逾七成企业涉足房地产业 房地产为主业：16家 辅业包含房地产：80多家，来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业。 房地产成了他们抱团取暖的最佳避风港 案例一：七月份，来自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主的将近50亿元资金集中投资位于北京三里屯的商用物业三里屯SOHO； 案例二：温州炒房团则包揽了上海尚海湾楼盘两栋物业，共183套房源，总价超过9.2亿元。 需求环境——创业板上市，创造大量财富，小众高端购买力群体在快速形成 随着经济的逐渐复苏，中国股市走出触底反弹的行情，目前已经站稳3000点关口。股市的资金获益对豪宅市场推动作用明显。 10月30日酝酿十年之久的创业板终于修成正果，一场新的“造富大戏”随之正式开演，上市首日，创业板共产生125位亿万富翁。 年份 福布斯中国富豪榜入榜门槛 （亿元） 前40中国富豪榜总资产 （亿元） 2008年 12.2 520 2009年 20.5 1060 福布斯榜富豪资产快速在增长，门槛不断提高 风水与居家风水的理念 风水是方位选择的艺术。 风水是环境组织学。 居家风水，选择最佳方位，调配居家环境物件，管理居家环境结构，提升健康、幸福与财富指数。 居家风水的核心理念是：以人为本，借天时与地利，追求天人合一，实现人居和谐及成功发展。 最佳住宅楼盘的选择标准 选房子就像选妻子。 男人选妻子应该坚持的原则—— 上选选才女，中选选淑女，下选选美女。 既可出厅堂，又能进厨房，更会管账房。 居家风水的评价标准—— 楼盘的身材相貌——景观、楼体、户型； 楼盘的贤惠品行——和谐、平安、匹配； 楼盘的才华能力——聚财、催贵、兴家。 行业环境看豪宅 行业环境：成熟房地产市场存在价差体系 豪宅机会正当其时 行业环境——成熟的房地产市场必然有一个完善的价差体系 2007年上海价差体系 5万 3万 1万 内环线 中环线 外环线 上海房地产价差体系逐渐完善成熟，未来将更加清晰 2009年上海价差体系 3万 2万 1万 内环线 中环线 外环线 未来两年上海价差体系 8万 5万 2万 内环线 中环线 外环线 上海豪宅标杆项目不断冲击价格“天花板”。 华府天地 售价7万元/平方米 单套总价3000万左右 御翠园 售价9万元/平方米 单套总价4500万左右 汤臣一品 售价10万元/平方米 单套总价8000万左右,最高总价达1.5亿元 中粮海景 预计售价11万元/平方米 市场环境看豪宅 典型城市高端住宅成交良好，保值升值明显 豪宅具有稀缺性、价值内涵 未来高端物业所需土地稀缺 豪宅解决了高端客户群体功能需求向价值需求的转变 上海成交档次结构图 北京成交档次结构图 深圳成交档次结构图 成都成交档次结构图 典型城市高档住宅成交比重逐月递增趋势明显。 市场环境——高档住宅成交比重上升显著 项目名称 城市 区域 开发商 1-10月成交面积 (平方米) 1-10月成交套数 (套) 成交均价 (元/平方米) 翠湖天地嘉苑 上海 卢湾 瑞安集团 43342 290 70966 星河湾 上海 浦东 星河湾地产 92297 3