新城商业地产投资浅析.pdfVIP

新城商业地产投资浅析 ──中国指数研究院上海分院 商业地产研究中心 张秋实 一、 宏观政策及商业地产投资利好 1 宏观背景分析 宏观经济、社会消费为商业地产特别是二三线城市及新城商业地 产提供了巨大机遇。 1.1 社会背景 a. 人口红利进入拐点期。劳动年龄人口比重首次出现下降，对商业 影响中性偏好； b. 中国首次进入城市人口主导型社会； 1.2 经济背景 a. 经济增长方式由投资、出口导向转向消费、内需导向。消费持续 爆发； b. 产业升级与产业转移,促进社会消费为核心的现代服务业的发展； 1.3 居民收入增长与消费升级 a. 通过消费结构升级而扩大内需，拉动经济； 1.4 近年商业地产市场表现 a. 开发投资方面，商务商业比重提升明显； b. 销售方面，非住宅表现抢眼； 2 政策影响下的形式 住宅调控的“挤出效应”下，购房需求向非商品住宅类、未限购 城市产品流动，从而形成新的市场机会与热点。 2.1 调控政策，尤其是限购令，是形成挤出效应的关键； 2.2 此轮调控重点对象为商品住宅市场，因此商业地产成为规避调控风险 的主要产品类型； 2.3 城市群已经成为我国区域发展的重要引擎。当需求和投资转移时，在 区域间会优先流向规划完善、发展前景好的区域，在区域中则优先流 向受核心城市辐射最强的周边城市及新城。 3 商业置业投资 与其他产品相比，房地产产品具有较高的综合投资价值。 3.1 各类大众投资产品性能对比； 3.2 房地产投资产品中，酒店式公寓、商铺，综合投资价值优于其他类型 产品； 3.3 房地产投资产品的六大优势； a. 保值增值能力强； b. 风险分散； c. 变现渠道丰富； d. 灵活掌握投资额度； e. 投资期限灵活； f. 专业要求不高。 二、 商业地产价值影响因素 1 商铺价值影响因素 1.1 遵循商业规律，研判价值指标，谨慎置业投资 a. 基本观点：商业地产是以商业功能、商业需求为导向的。置业投 资考虑长期租金收益。因此，整个商业经营的好坏直接影响置业 者的投资收益。 2 酒店式公寓价值影响因素 三、 新城商业地产发展特点 1 新城商业地产重要性 1.1 新城承担了主城区人口疏散、产业及城市功能外溢、城市化的辐射带 动作用，商业对新城发展非常重要，构成“反磁力吸引”的增长极。 新城只有具备宜居宜业的丰满的城市功能体系，才能沉淀人口，保证 城市可持续发展； 2 新城商业地产发展模式 2.1 商业及配套适度先行，动态开发，平衡人口导入，实现“人”与“城” 的协调发展。因此对新城商业地产置业投资，未来的规划有更加重要 的参考价值； 3 新城对商业地产的需求 3.1 新城的基础设施建设、商业配套相对缺乏，却将迎来大量人口导入。 同时我国处于城市化的进程中，城乡统筹发展是大的国家战略，在这 一过程中我们可以看出新城对现代商业和服务业需求的扩大和激增。 四、 南桥新城板块解析 1 区位优势 1.1 南面临海，对接杭州湾。 2 交通主动脉 2.1 虹梅南路-金海路越江工程相继启动建设； 2.2 浦星公路奉贤段改造被列为上海“十二五”期间重点实施的新城道路 之一； 2.3 轨交5 号线延伸段。 3 资源禀赋 3.1 降尘量仅为中心城区的10％；大量生态公园及建设中的中央森林公园、 “上海之鱼”多位一体新型主题国际社区将产生集聚效应。 4 规划后发展优势 4.