房地产项目开发基本流程.pdfVIP

房地产开发企业 项目开发流程 BY EDDIE YU 一、 土地获取阶段 主要工作内容 工作流程 (一) 土地信息收集 开始 1、购买现状图1:500 图，确认规划条件及限 制性条件。 项目用地初选 2、组织现场踏勘，详细了解土地现状，调查 周边公共配套设施情况，如：学校、医院、 确认规划条件 商业、交通等。 3、落实该区域未来规划情况，分析其对项目 组织现场踏勘 开发的可能影响。 落实未来规划 (二) 项目前期可研 调研当地情况 1、 了解地块的出让方式和土地款支付要求； 了解当地的建安成本、政府收费项目等具 分析竞争因素 体情况；了解当地的房地产市场状况，产 品需求特点、开发周期等。 确定市场定位 2、组织开展市场调查，进行地块周边及辐射 范围内的客户群体分析、产品分析及市场 设计规划方案 竞争分析 测算项目成本 3、初步确定本项目的市场地位（目标客户群 体、产品类型、户型面积、功能配置、销 方案选择 售价格范围等） 4、组织设计论证项目规划方案设计（至少三 编制项目计划 套），分别进行成本测算，初步优选确定 项目的规划方案。 编制资金计划 5、初步确定项目的开发周期、开发节奏；测 算现金流量、编制资金需求计划，落实资 办理竞拍手续 金方案。 落实资金来源 (三) 项目土地获取 1、 申报初步用地规划方案，交纳投标保证 制定竞拍策略 金、办理土地竞标相关手续。 2、分析竞争对手情况，进行土地价格敏感性 参加土地竞拍 分析、确定土地价格上限，制定投标策略。 3、组织参加政府土地交易拍卖会，制定出价 成功摘牌 战术，按既定的方案摘牌，否则重新进行 缴纳相关费用 地块选择。 4、确认土地使用权买卖成交，签订土地出让 签订土地合同 合同，按规定交纳土地出让金、契税、交 易费等费用。 购买宗地图 5、购买土地宗地图，确定用地界线（红线）、 四）坐标点及用地规划控制条件。 A