湾里项目前期策划的几点建议.pptVIP

湾里项目前期策划定位报告，几点建议 -----思路讨论，需调研支撑 一、区位认知 深圳协兴对项目区位认识比较模糊，仅从地缘概念将项目等同于新建县项目。将项目地的物业划入的房价低畦。项目区位认知的失准，将直接影响项目的定位，及目标人群的划分。 ------方案提交时，保利项目尚未启动，至此，绝对能够提升项目定位及价值的地缘效应未被纳入考虑，建议重新考量！ 二、项目目标人群定位。 结合，意见1当中的区位认识的不准确，直接关联到目标客户的定位，新建县的房源，从现阶段市场需求来说，的确是部份人群回避市区内高房价的一个需求畦地，但，从湾里片区的资源稀缺性来考虑，及周边项目的开发定位来平衡，本案项目属于特定人群的“休闲居家”的第二居所需求主力。 ------二次置业人群，具备追求高品质生活的必要物质基础，属于小资阶层！ 清晰项目目标人群定位，才能有效的捕捉这类消费人群的共性“即追求一定的精神品质，且有一定的追求能力”，就是俗称的小资，他们对增值与使用功能同样关注。 从中国人的传统置业习惯出发，宁要城中一张床，强过乡间一栋房的观念在首次置业中还是客观存在着！ ------将目标客户的购买动机与购买能力结合起来，在入市推广中适当的“让渡”出一部份增值空间出来，将会影响庞大的中产阶层！ 三、项目定位、项目文化主题的差异化。 纵观湾里的同类项目，皆在宣导“别墅”、“旅游”、“渡假”作为产品属性应为高端（价格因政策、区位、地价等另作考量），但各个项目主题都过于空泛。整体片区项目同质化、近似度极高，直接导致，“保利”更强，尾随项目“捡漏”销售的窘境！ ------我们的客户毕竟还是以南昌本地人为主，湾里的旅游由头，过于生硬，为了支撑宣传、为了呼应环境、为了卖近郊别墅强安主题，不如开创、并做足独特主题，自创差异，区别同区域、同类产品！ 保利的项目（主要竞争假想敌） 保利半山项目简介 保利半山国际项目位于被誉为“南昌市后花园”的湾里区。项目总占地面积近2500亩，建筑面积超100万平方米，预计总投资将超过50亿元。项目规划有国际五星级酒店、高端别墅和情景洋房等建筑形态，拟打造成江西顶级的集居住、休闲、度假为一体的纯山水社区。 保利半山国际整体分为三期开发，一期产品以别墅为主。 项目规划有国际五星级酒店、高端别墅和情景洋房等建筑形态。 一期规划了联排别墅和双拼别墅，其中联排别墅为地上三层，地下一层结构；双拼别墅为地上两层，地下一层结构； 双拼别墅分为大双拼、小双拼、标准双拼、对称双拼；大双拼面积335-344㎡，小双拼266-277㎡，标准双拼298-335㎡，对称双拼234-235㎡；均含有赠送面积，赠送面积153-230㎡不等。 保利的项目 保利半山项目简介 装修情况： 毛坯 起价： 9500元 容积率： 0.60 均价： 9500元 绿化率： 50% 最高价： 12000元 建筑类型： 双拼,联排 7月成交：成交套数：28 成交金额：0.66亿 成交面积：6756.97 成交均价：9800元/平方米 ------同区域内同质化产品，需要建立起差异化的文化注入，才能脱颖而出，形成响应本项目的群众基础。 保利的项目主题 保利主张的是富豪区，以强大的盘幅，加社区高尔夫、五星级酒店配套做支撑！ -----我们也是豪华宅，硬拼规模并不明智，我们更需要的是树立对“努力工作，打拼得来的生活的尊重！”对这种生活的享受！ 绿里---我的休闲居所！（主题试想） 项目定位：“更注重生活豪宅”！工作之外，只属于自己，只属于生活的家！（专业公司提炼） 文化主题：活着不等于生活，工作是工作，生活是生活！（专业公司提炼） 项目主题定位于“休闲居所”，项目地址到市区八一桥头，驾车通过红湾公路匀速15分钟的交通半径，轻轻松松在“工作”与“生活”中切换。 ------鼓励引导人们品质生活。“爱工作，享生活！” 四、绿里---我的休闲居所！主题延展。 项目为憧景品质生活的人们打造。15分钟快速进入主城区； 项目独有的环境资源，能够营造出“西方近郊周未”的生活模式； 项目区域的地价+合理的市场利润=销售价格，能够以低于市区内房价的投入，便能实现对于“美好生活”的追求，实现电影中，或少数权贵阶层能够享受的“西式生活”，实现活着与生活的质变； 能够实现会客、酒会、餐会、企业业主的团队凝聚、重要接待、企业疗养院的功能，等（论证规避企业业主购房的限购政策）； 打造，区别于城区内生活的另一番格调。营造出上流社会生活的“家庭社交酒会+团队培育+休闲渡假”。 但，与此同时，并不放弃对