澳头项目前期策划报告.ppt

建华的一切研究都以市场为基础，以客户需求为导向 地块呈长条形，南北向较窄，东西向狭长。处于惠澳大道与安惠大道的交汇处。 地块SWOT分析 市场扫描机会点 案例：深圳CBD地区的开发进程 我们不具备占位高端住宅的资源，不适合做城中豪宅类产品 投资前景：他们是看使用者的需求和承受能力来决定投资的，CBD有不可替代商务优势和投资潜力 承受能力：总价低的小户型对他们具备非常强的吸引力 心理取向：他心里想的是哪怕租不出去，我在市中心还有一间房子住 形成战略——依托中心区行政金融商务区的规划定位、以低成本高形象为战略导向、以控制单户面积、满足灵活置业为产品导向、打造符合知识服务型中小企业及投资客需求的商务综合体 二、建筑单体设计 总体规划布局要点—— 总体规划布局要点—— 边界要点——“造场”  界定场所—— 利用各种区隔手段建立区域识别地图 区隔：建立区域识别地图 统一视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象及鲜明的边界感 “造场”——建立区域识别地图 道路 与周边相区别的颜色 铺装带有标志性线条或 LOGO “造场”——建立区域识别地图 区隔——与地块南面居民楼划清界限 总体规划布局要点—— 节点轴线展示面 主要节点与轴线—— 两节点 三轴线 两展示面 节点1、2—— 商业轴—— 商业轴 商业街 提升项目形象 生活配套 用砖铺砌的地面图案 限定了沿店面的主要人行线路 入墙衣柜 二、建筑单体设计 商务公寓平面布局建议 户型设计建议 错层阳台，增加舒适度 两房带入户花园，增加产品附加值 凸窗设计，增加使用面积 南北通透，通风性好 1.5米 建筑细节——落地凸窗 （顶部做吊柜） 落地凸窗（底部可拆卸） 凸窗变床位 凸窗变工作台 落地凸窗（增大进深） 入墙衣柜，扩大室内空间，层高不超过2.2米，属于赠送面积 入墙衣柜 一、总体规划布局 三、配套建议 商务公寓价值的体现，不仅在于自身的户型功能设计， 更重要的在于配套的完善。 时尚休闲商务中心 餐饮 娱乐 休闲 智能化办公 生活超市 品牌店 餐饮 咖啡厅 高档的中西餐厅 娱乐休闲 斯诺克桌球室 酒吧 健身馆 生活超市 商务会议室 宽频上网 数码电视 监控系统 门监对讲、监控监视 智能防盗报警系统 智能防盗报警器、入侵探测器、烟感探测器 监控系统 预祝本项目取得圆满成功！ THANKS 为什么是商务？ 1、基于项目地块的核心价值 商业价值居住价值 2、基于目标客户群的需求 大亚湾产业精英 商务需求 3、符合中心区CBD的规划定位 4、市场差异化 可以避开主流住宅市场的激烈竞争 忘记传统商务的紧张与呆板， 享受时尚休闲商务 体验主动休闲工作模式 休闲商务是一种临危不乱，更是一种淡定从容 休闲商务是一种身心放松，更是一种超然气魄 谁说商务不休闲？ 为什么是时尚休闲？ 我们不希望项目一到夜晚就变得很冷清，我们想时尚休闲的商业 配套更能符合项目目标客户群自由工作的精神特质。 主题形象定位 都市CPU——大亚湾商务先锋 都市CPU 与项目的契合度 城市、繁华 核心、多功能 项目地块 地段价值 商业价值 项目定位 目标客户群定位 项目功能定位 主题形象定位 户型定位 价格定位 案名建议 项目定位 目标客户群定位 项目功能定位 主题形象定位 座 ——CBD里的商务先锋 策划源起： “芯”代表中心、核心。突出本项目中心地段价值； “芯”同音“星”，寓意本项目的客户群都是商务精英， 各自领域的新星； “芯”同音“心”，寓意本项目是开发商倾心力作， 物业管理也是“心”级服务 芯 户型定位 价格定位 项目定位 目标客户群定位 项目功能定位 主题形象定位 户型定位 价格定位 49.5-54万 10% 110-120 ㎡ 三房 31.5-40万 自由组合 70-100㎡ 公寓+公寓组合 31.5-40.5万 20% 70-90 ㎡ 两房 15.7-22.5万 40% 35-50 ㎡ 公寓 21-24.5万 30% 30-35㎡ LOFT公寓 模拟总价 所占比例 面积区间 户型 控制总价门槛 具备商务功能 增加组合空间 项目定位 目标客户群定位 项目功能定位 主题形象定位 户型定位 价格定位 根据本项目的定位及产品规划的特点，本 项目将以领导者的身份进入市场，形成标杆价 格，具体还得根据入市时的市场环境通过科学 的计算方法得出： 如2008年底可入市，建华初步预计实现均价： 5000—5200元/m2 技术路线图 市场机会扫描 地块价值分析 提出设想 案例借鉴 竞争分析 发展方向 项目定位 物业发展建议 我们的目标： 把项目打造成为大亚湾CBD时尚休闲商务示范区， 成为区域性标杆项目。 规模小，快速灵活 目标客户明确，挖掘细分市场