2010年杭州西溪板块连排别墅市场研究报告_82PPT.pptVIP

（区域竞争个盘出街报广图片例举） 一手抓“湿地”环境，一手抓“墙门”概念，形式上墙门意向边框贯穿，自成系列 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 形象定位多诉求“环境”和“风格”，并运用了“书卷”、“田字格”等中式元素 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 地理学上的“等高线”元素形象表现了“非平面社区”形象定位中的主题概念 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 形象推广中紧紧抓住两个关键词“西溪”与“岛居” （区域竞争个盘出街报广图片例举） 广告诉求点较多，缺少系统性，表现形式上也相对缺少新意 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 无论是马一丁“西溪上游的城市珍藏”还是捷群“七山十园百万城” ，“印章”元素被贯穿始终 二、在售竞争个盘对比研究 营销细分 代表项目 最新推盘房源去化特征如何？ 西溪在售排屋产品整体去化情况良好，其中和庄、西溪山庄、西溪里09年最新批次的销售都接近100%，而鉴于排屋物业购房销售特殊性，以西园、果岭、闲湖城、溪上玫瑰园为代表的在2009年年终和2010年年初最新推盘个盘的销售去化情况相对较差，都不足50%； 56 35 62 260-300 琉园1-14#楼 2009-08-17 和家园 30.6 15 49 300-430 香榭苑6-15#楼 2010-01-30 溪上玫瑰园 98 49 50 259-325 芦园1-5#楼 2009-5-11 西溪里 42.6 23 54 170-210 钻石湾13-21#楼 2009-12-18 东海闲湖城 50 8 16 307-385 舞谷苑36-38、40#楼 2009-12-13 新湖果岭 100 61 61 185-228 泊恩郡23-26、31-42#楼 2009-07-4 西溪山庄 99 355 358 340-520 5-20#楼 2009-4-10 华元和庄 36.8 14 38 260-354 12、39、44-47# 2010-02-7 西园 去化率 （%） 去化套数（套） 推盘套数（套） 户型区间 （平方米） 最新推盘房源 最新 开盘时间 在售已售个盘 （排屋产品） 二、在售竞争个盘对比研究 营销细分 代表项目 最新推盘房源去化特征如何？ 西溪非排屋产品整体去化情况好于排屋，除了09年10月推盘的西溪望庄去化率为64.3%和09年12月推盘的西溪天堂悦居的去化为71.7%之外，西溪碟园、香墅、西溪诚园最新批次房源的去化率都在90%以上； 93.3 42 45 168-270 9#-、10#、11#楼（花园洋房） 2009-09-19 香墅 100 118 118 180-200 5#-、6#楼（空中别墅） 2009-04-25 西溪碟园 97.2 829 853 128-269 知敬苑1-9#楼（精装电梯公寓） 2009-11-27 西溪诚园 71.7 43 60 138-200 1#、2#、3#楼（酒店式公寓） 2009-12-25 西溪天堂悦居 64.3 36 56 176-340 东院1、2、7#楼（平层大宅） 2009-10-19 西溪望庄 去化率 （%） 去化套数（套） 推盘套数（套） 户型区间 （平方米） 最新推盘房源 最新 开盘时间 在售已售个盘 (非排屋产品) 客群构成 营销细分 代表项目 签约成交客户是哪里人？ 早期价格较便宜而且生活配套不足，投资客居多，后期价格逐步上涨同时区域配套逐渐成熟，私营老板、浙大教授、城西改善性置业原住民选择作为第一居所。 西溪风情 以全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民、投资客为主。 西溪里 从西溪风情、西溪里、和家园等楼盘成交客群特征分析，西溪板块目标群体主要来自于全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民等几类人，另外投资客也是不可忽视的重要构成来源； 和家园 排屋以全省各地私营业主、政府高级官员为主； 高端公寓以城西改善性置业原住民、投资客为主。 二、在售竞争个盘对比研究 1、以万科、新湖、绿城、坤和、大华、华元、东海、雅戈尔等品牌开发商开发的项目为主，其中绿城、坤和等本土品牌开发商在西溪分别同时有4个和3个项目在开发建设，从2001年算起，西溪风情在西溪已开发10年，2009年大华房产继续拿地，将其开发周期延伸至下个10年； 2、规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）； 3、区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现； 4、车辆组织和车位设置上：坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基本可以做到高层公寓普遍采用的“人车分