宁波XX项目可研报告.pdfVIP

呈至：集团及相关领导 宁波市 XX 区 XX 地块合作开发项目 项目可行性研究报告 使用索引 本报告关键指标的索引请见下表： 序号 项目 数值（万元） 页码 1 项目工程投资总额 31895 见 40 页 2 建设成本估算 14055 见 40 页 3 销售收入预测 37913 见 40 页 4 销售净利润率 10.63% 见 40 页 5 建设期（项目进度） 32 个月 见 37 页 本报告术语说明 1. 建设用地：指可以用来计容积率并核发房地产权证的开发建设净用地。 2. 带征用地：指依据国家或地方政府部门相关规定，由土地受让者带（代）征 在占地红线范围内的非建设用地，包括水域河道、绿化用地、道路用地等。 3. 市政大配套费：此项费用已经包含在土地出让价格中。 4. 毛地价：建设用地地价与带征用地地价之和的地价。 5. 七通一平熟地价：毛地价、三通一平费与市政大配套费之和的地价。 6. 税后地价：七通一平熟地价加上出让合同交易额的契税后的地价。 摘要 为了帮助本报告的阅读者把握要点，特制定本摘要。 一、项目概况 本项目通过二级市场获得土地使用权，占地面积 26804 平方米（40.206 亩），容积率为 2.1 ，物业类型为住宅（兼容商业）。 二、投资环境和房地产市场分析 从宁波市和鄞州区的经济环境与发展趋势、城市发展与规划以及城市交通基础设施现状 与规划等各个方面来看，本项目的投资环境较好。虽然存在市场竞争较为激烈的状况，但在 对当地住宅市场和商业物业市场深入分析之后，我们仍然认为本区域市场是有潜力的。 三、项目 SWOT 分析 优势是交通便捷、区位位置优越、配套起点高、居住氛围渐浓、自然景观较好；劣势是 地块面积较小，不利于打造规模社区；机会是鄞州居住板块的崛起，以及附近万达商业项目 的启动；威胁是本轮宏观调控对市场的影响以及周边楼盘的竞争。 四、市场定位 项目将客户定位于宁波市三区、鄞州区以及周边区县的中高端客户。项目定位个性化、 差异化的精品住宅，住宅均价 6300 元/平方米，商铺整体均价 11040 元/平方米。 五、项目建设进度 项目开发期限从 2005 年 8 月起至 2008 年 3 月止，共 956 天，具体的开发进度节点如下： 编号 工作内容 周期（天） 开始时间 完成时间 1 项目总体市场定位 75 2005-08-01 2005-10-14 2 项目总体概念设计 45 2005-08-31 2005-10-14 3 项目总体方案设计 30 2005-10-15 2005-11-13 4 项目总体方案报批 15 2005-11-14 2005-11-28 5 扩初设计 30 2005-11-29 2005-12-28 6 扩初报批 15 2005-12-29 2006-01-12 7 施工图设计 30 2006-01-13 2006-02-25 8 施工图报批