泰州13-3地块(周山河街区)调研分析.docVIP

泰州13-3地块(周山河街区)调研分析 一、地块简介 ●区域分析：位于泰州市区南部，周山河街区鼓楼南路西侧、洪泽湖路南侧、金山路东侧太湖路北侧；紧临泰州市文化中心，处于新区的核心位置，距泰州市政府约1.5公里左右，交通便利，区位优势明显，发展前景优越。 本地块为商住用地，其中商住比例为2：8左右。地块面积84870㎡（约127.3亩）。 上市时间 申请及交纳保证金截止时间2011年1月11日17时30分前。 挂牌时间2011年1月4日8时30分至2011年1月13日15时30分。 ◆起始价：22920万，约180万/亩 ◆保证金：4584万，起拍价的20% 按180万地价计算，折可售面积楼面地价≥771元/㎡ 按200万地价计算，折可售面积楼面地价≥857元/㎡ 按230万地价计算，折可售面积楼面地价≥986元/㎡ 按260万地价计算，折可售面积楼面地价≥1114元/㎡ 按300万地价计算，折可售面积楼面地价≥1286元/㎡ ◆交地时间：自竞得之日起3个月（截止2011年4月13日）内现场交付土地。 ◆动工及竣工时间：交地之日起六个月内，即2011年4月13日之前动工，在2 年半内（2013年10月13日）内开发完毕。 ◆缴款方式： 保证金缴纳2011年1月11日17时30分前 第一期缴款：1月13日交纳起始价的50%，含保证金； 第二期缴款：1月21日前交清全部土地出让金余款。 ●指标分析： ◆土地出让面积84870平方米（127.3亩） ◆用地性质：商务金融、城镇住宅，其中商住比例2：8左右 ◆规划控制指标 容积率： 2.5≤可建面积≤3.5 建筑密度：≤35% 绿地率： ≥35% 限高： 住宅 ≥35M 总建筑面积 ≥212260㎡， ≤297160㎡ 其中：商住比例2：8左右 配建4750㎡的公共租屋无偿提供给政府 二、项目成本预测 (一) 土地费用 2810.70 84870 23854.45 1 土地地价 2700.60 84870 22920.00 2 土地契税 108.02 84870 916.80 3 交易服务费 1.40 84870 11.88 4 土地登记费 0.08 84870 0.68 5 土地勘测费 0.60 84870 5.09 (二) 地方政府收费 206.096 297045 6121.98 (三) 前期费用 76.8 297045 2281.31 (四) 建筑安装工程费 2100.00 297045 62379.45 (五) 基础设施费 401 297045 11911.50 (六) 管理费用 50 297045 1485.23 (七) 销售费用 100 297045 2970.45 (八) 财务费用 150 297045 4455.68 (九) 合计 3886.95 297045 115460.04 注：1、表中成本地价按起拍价180万/亩测算。 2、建安费用住宅暂按2000元/㎡，商业暂按2500元/㎡。 3、已含公租房的建设费用。 三、收入预测 ●13-3地块项目周边楼盘分析 ◎正在销售楼盘 ◆东润第一城：总建筑面积约20万（1600套），容积率1.5，可售1434套（商铺24），已售住宅1134套、商铺12套，目前住宅销售价7100元/㎡，商铺销售均价13000元/㎡。土地出让时间06年5月，用地面积205亩（136392㎡），容积率1.5，出让地价54.74万/亩。 ◆恒景国际花园：总面积约30万（1940套），容积率1.23，一期可售住宅646，已售住宅577，目前住宅销售均价8880元/㎡；土地出让时间04年10月，用地面积336亩（223776㎡），容积率1.23，出让地价59.71万/亩。 ◆上海大花园：总面积约30万（2429套），容积率1.5，一期可售729套，已售689套，目前住宅销售价约6980元/㎡；土地出让时间06年12月，用地面积290亩（192668㎡），容积率≤1.5，出让地价76.89万/亩。 ◆荣御蓝湾（上海景瑞）：总面积约16万，容积率1.59，一期可售108套（4层叠加别墅），已售93套，目前销售价约9200元/㎡(4层叠加别墅)；土地出让时间09年10月，用地面积245亩，容积率1.6≤，≥1.4，土地出让价76.43万/亩。 ◎已拍卖未开发地块 地块一：土地出让时间09年12月，用地面积586亩，容积率2.43≤，≥1.01，土地出让价172.13万/亩开发商扬州安厦正大房地产开发有限公司。 地块二：土地出让时间10年9 月，用地面积177亩，容积率1.8≤，≥1.5，土地出让价26