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Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2009 首创 i HOME 商业建议 重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司,事业5部 2010年 3月 项目商业概况 项目位于九龙坡谢家湾片区，总商业面积1052.43平米 项目地块特征评价 项目只有一面临谢陈路主干道，但周边商业氛围低，档次不高，人流量低，商业氛围难以聚集； 项目地块位于未开发的老居民区内，地块临街面较窄，周边环境杂乱，很难打造高档次或风情商业街； 项目自身商业体量较小，不利于作大型商业规划，并且项目地块有较大高差，底层采光受影响，对商业形态打造有一定限制； 项目周边交通体系依靠商圈交通体系，虽非常发达但实际距本项目都有一定的人行、车行距离，便捷度不佳，因此外部客户不可能到本项目消费，但同时也造成本项目及周边居民的生活不便。 项目地块资源评价 项目离核心商圈较近，片区居民生活主要靠其支撑，因此项目自身没有大规模商业开发的必要； 项目位置相对独立，加之项目体量小，周边无成形的商业做带动，商业经营价值很难体现； 地块周边的的老居民区不集中，因此商业门面也沿途零散分布，加之消费群限制，经营业态单一，管理方式也很落后； 综上所述，本项目商业打造应着立于实际，以解决本项目及周边居民的日常生活需求为出发，打造小区域内的商业，经营业态全面而集中，并与周边老社区内商业在档次上形成差异。 项目周边商业情况 项目周边商业分为外部区域商业及地块周边商业两部分.外部商业由谢家湾正街、谢小路及谢陈路三条道路构成,地块周边商业主要为药剂校及谢小路路段构成。 一条为谢陈路通向陈家坪，平日车流量大但人流量小，经营户多为满足育才中学学生所需 一条为谢家湾正街，为谢家湾至杨家坪商圈的主干道，交通发达，人流量大，为商圈的延伸配套，因此商业体量一般较大，主要有银行、电器卖场、超市等 地块周边两条道路为外部到达项目的主要通道,由于行人及车辆多为片区居民,因此沿途零星分布小型门面,主要生活配套 一条为步行街到达石坪桥的主干道（途经工学院大门），此路段由于有工学院及附近遍布居住社区，行人较多，沿街商业档次较低，业态复杂，主要满足学生群体及行人的消费 项目周边商业情况 谢陈路（加气站路段） 经营业态 便利店 商铺种类 临街门面 经营面积区间 10㎡ 产权形式 主要以租赁为主（出租期限及价格可商量） 价格 20元/月㎡ 经营状况 一般 消费人群 加气站加气司机 仅一个经营了10几年的小卖部，由住房改建而成，所针对的消费人群为加气的司机 售价预估： 按照社区门面6%的投资回报计算，该地段售价约为：4000元/㎡ 按照社区门面8%的投资回报计算，该地段售价约为：3000元/㎡ 商业价值过低 项目周边商业情况 谢小路 谢家湾幼儿园路段 谢家湾小学路段 工学院后门路段 经营业态以零售为主，主要提供学生学习用品及周边居民日杂用品。商业门面主要以临时搭建和住宅改造为主。 经营业态 社区配套、零售、便利店、美发、日杂等 商铺种类 住宅改建、临时搭建 经营面积区间 12-200㎡（分路段不同） 产权形式 主要以租赁为主 价格 10-100元/月㎡（分路段及门面面积大小不同，越靠谢家湾车站租金越贵） 经营状况 良好 消费人群 学生及周边居民 售价预估： 由于项目从环境及位置上来看与谢家湾小学及工学院后门路段的商业情况比较相似，因此在售价上因以此两个地段价格作参考。 按照社区门面6%的投资回报计算，该地段售价约为：2000-5000元/㎡ 按照社区门面8%的投资回报计算，该地段售价约为：1500-3750元/㎡ 商业价值过低 项目周边商业情况 药技校路段（奥体方向） 此路段为项目通向奥体中心的快速通道，路段旁遍布老区，靠近路口位置是工学院成教学院，为人流量最大的路段。 经营业态 餐饮、便民店、日杂、小型超市等 商铺种类 临街门面 经营面积区间 15-30㎡（其中以20㎡为主） 产权形式 主要以租赁为主 价格 集中在25-50元/月㎡ 经营状况 良好 消费人群 学生及周边居民 售价预估： 天桥位置分布的门面基本无经营，而靠奥体几工学院成教学院大门的商业门面经营状况最好，也最集中，但参照性不强。 按照社区门面6%的投资回报计算，该地段售价约为：5000-10000元/㎡ 按照社区门面8%的投资回