商务区项目住宅定位报告.ppt

杭州运河商务区项目住宅定位报告 杭州远洋莱福房地产公司 营销管理部 2008.03.30 杭州运河商务区项目住宅定位 杭州市住宅初步市场情况分析 杭州市近年部分区域项目概况和典型性项目分析 文教区板块 钱江新城板块 拱墅区板块 商务区区块住宅价值分析 商务区项目住宅定位 商务区住宅开发周期建议 杭州市住宅初步市场情况介绍 ２００７年市场供应情况 由于07年上半年市场整体上行，加之外来发展商介入对土地的储备的争夺势头迅猛,出现了价格快速上涨的趋势。其中,一方面为了追求更高利润，市场出现了囤房现象，另一方面则为了保证竞争力，人为放缓销售速度。下半年十月之后，经历了上半年的热销高锋，消化楼盘库存量，供应体量开始逐步下降趋稳。 　　　　　　　　　－－－数据来源于杭州搜房 　　　　　　　　　　　　　　　杭州汉嘉顾问 杭州市住宅初步市场情况介绍 ２００７年需求市场特征 房交会是两个转折点，成交时间集中。 由于股票市场走旺及土地、竞争等各项刺激因素，以5月房交会为结点，成交量持续上升。10月由于各政策压力及银行信贷的收缩，房交会没有出现常规的“银十”现象。10月房交会后，成交量直线下降，而11月至12月，在多项控制因素影响下，楼市进入相对冷却期。 政策影响成交供应量，成交量锐减，市场开始观望。 10月后，政策的影响加上深圳、广州楼市“拐点”的影响，购房者开始重新审视楼市并放慢了购房的步伐，保持观望状态；同时，为打击捂盘惜售，政府下发《关于申报商品房预销售计划的通知》楼盘一开盘就是3万平方米以上，市场可售房源急剧增多，楼盘之间的竞争也相对更激烈，虽然成交的价格依然坚挺，成交量却连续3个月持续下滑。 从5月起的疯狂，到11月的谷地点，07年杭州楼市历经峰谷效应。从2007年第四季度市场情况分析，一路飙升的房价在宏观调控政策的打压下得到了一定程度的抑制。 杭州市住宅初步市场情况介绍 ２００７产品部分特征和价格特征 中大户型仍然是市场主流，高端市场依旧看涨。 户型面积区间在138-157㎡之间，07年的中大户型仍是成交主角。8月后，虽然成交的套数和成交面积都下滑，但成交户型的平均面积反而升高，高端楼盘和大户型产品在07年后期的楼市中依然为市场中的主流。 价格持续走高，高档商品房竞争开始激烈。 2007年杭州新成交住房整体均价为11367.42元/㎡。05、06年抑制的消费需求在07年短期集中被释放后，后续的商品房的供应明显不足。不论是市场实际消化的还是开发商刻意捂盘以求更高的利润空间（10月房交会，是一个无房可售的房交会），7月起，市场供应量急剧减少，导致成交量的萎缩，市场的大好形势加之供不应求矛盾，导致价格节节攀升。 同时由于多个项目的土地拍卖楼面价高于周边项目销售价，引起部分楼盘一夜升值数千元的现象，整体房价升高。随后由于政策的调控和开发商的资金、以及大环境的变化，年底楼盘入市呈现观望状态。入市楼盘较少。 杭州市住宅初步市场情况介绍 ２００７年各区域成交价格情况、城市热点向北部转移 　 　2007年杭州城区的销售全年平均房价为11367.42元/㎡，其中拱墅区的价格走势为稳中 　有升，上升幅度较大，说明市场对拱墅区的接纳程度逐渐上升，处于发展的时机。上城 　区、江干区处于城市的中心区域，由于土地的稀缺，依然处于高价位阶段，但未来的供 　应有限，城市的发展和价格将向北部发展。 杭州市近年部分区域项目概况和典型性项目分析 ２００７年典型区域的项目分布区域和价格区间（价格在２００００元／Ｍ２以上） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　资料来源于杭州汉嘉顾问 文教板块及典型性项目分析 西湖区文教板块 ★　西湖区位于杭州市西部，一直是杭州的休闲游览中心 。区内山青水绿，风景秀丽。有名山名水、庄园泉井、亭台楼阁、名岩溶洞、公园湿地等风景点4 0余处。 西湖景区 ★　西湖区还是杭州的人文重心。 学府云集： 区内拥有浙江大学、浙江工商大学、中国美术学院视觉学院、杭州师范学院等众多的高等学府，是莘莘学子求学的天堂；（见右图） 文化设施完善： 拥有黄龙体育中心、浙江图书馆等文化体育设施； 商务区活跃： 黄龙商务区也正日益成熟。（见右图） 世贸酒店、公元大厦、嘉华中心 文教板块及典型性项目分析 文教版块的发展历程： 1997年前后，杭州房地产开发商利用城西文教区密集的学院资源，首次打出“学院房产”的口号。 2000年前后，美达·学苑春晓、耀江·文欣、文萃两苑及通策·墨香苑形成集群之势，意味着“学院　　 　　房产”真正在杭州登陆。 2003年，多家文教区内的大学如中国计量学院、杭州电子工业学院等卖地外迁，搬出杭州主