城乡统筹及新农村建设.pptVIP

Company LOGO 土地指标取得模式及新兴房地产投资开发模式 成都城乡统筹及新农村建设背景下---- 主讲人：伍 波 城乡统筹法律网 首席顾问 Tel Part 1 机遇？挑战？ 城乡一体化快速发展的时代背景下 集 体 建 设 用 地 体 面 入 市 中央政策 用地需求 VS 十七届三中全会 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》 改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。 经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。 逐步建立城乡统一的建设用地市场，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。 中央文件关于改革土地制度相关内容的解读 集体建设用地体面入市 新农村房地产市场闪亮登场 中央政策导向 建设用地现实需求 工业化 城 镇化 建设用地需求量客观上 将保持较高水平 新农村建设 用地需求 征地制度 ？ 城镇化、工业化的快速发展，以及新农村建设的战略要求，需要一定规模的新增建设用地指标支撑 中央政策 探索城乡统筹背景下新的用地模式 ！ + 单一土地整理 传统 开垦 耕地 农地 整理 占补平衡指标 村庄整理 新兴 挂钩 项目 拆院 并院 建设用地挂钩指标 农用地转为建设用地的，应当先征收为国有土地，再按国有土地流转办法进行交易 中央文件明确提出：改革征地制度，逐步缩小征地范围 Part 2 成 都 统 筹 城 乡 探 索 之 路 2003年10月 统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放… 十六届三中全会 2003年10月 成都初次探索，发布《关于统筹城乡经济社会发展推进城乡一体化的意见》 2009年5月 国务院批复成都统筹城乡综合配套改革试验总体方案，指出成都市要根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，加强九大重点领域和关键环节的先行先试  2007年6月 成都获批设立全国统筹城乡综合配套改革试验区 成都 C 工业向园区集中 “三个集中” 战略思想 A 土地向集中使用的业主集中 B 农民向城镇和集中居住区集中 1 建设用地指标取得模式 2 　对新型建设用地取得方式的探索和经验 传统模式—— 占补平衡指标取得 新兴模式—— 城乡挂钩取得 农用地 整理 开垦 耕地 征地 征地 内在逻辑关系 “三个集中”是成都推进统筹城乡发展的根本方法，三者之间相互推进、辨证统一，不能分割。 Part 3 成都新兴房地产和农业产业化 投资开发模式 6 农业产业化投资运营模式 ---五朵金花 5 灾区宅基地开发模式——联建 1 集体土地上的民营工业园区投资开发模式 2 集体土地上商住用房投资开发模式 3 国有、集体建设用地及农用地综合投资开发模式 4 镇域范围内集体土地集中集约使用运营模式 1 集体土地上的民营工业园区投资开发模式 园区基本情况 该工业园区是一个建设在农村集体土地上的总面积达5平方公里的民营工业园区 运 作 模 式 民间资本注册成立项目公司→项目公司以流转方式取得园区建设所需集体土地（租赁或入股）→通过各种融资手段取得项目建设资金→进行园区建设→以招租（少部分出售）方式引中小企业入驻 园 区 用 地 情 况 大部分占用的是耕地，并且基本都未履行占补平衡义务 引入500多家中小企业，提供了10万就业机会，年税收超过1亿元 政府帮助 合法化 政府动用了土地利用的计划内指标，通过调整规划，将工业港地列入“2005—2020年土地利用总体规划” 2 集体土地上商住用房投资开发模式 园区基本情况 项目所在地是成都的水源镇，按照规划不能发展工业 运 作 模 式 本地居民出地、外来户出资，合盖三、四层小楼，并分享楼层。镇政府提供规划、协调、颁证等服务，严格监控房屋质量，并以抽取“市镇基础设施配套费”来搞基础设施 项 目 运 营 情 况 镇政府统一规划进行旧城改造，通过卖方筹措资金 镇政府在统一规划的前提下积极寻找建筑商垫资，并对建设质量进行监管。默许建筑商在集体土地上（大部分占用的是耕地）开发经营性楼盘并向公众进行销售 3 国有、集体建设用地及农用地综合投资开发模式 项目基本情况 该项目位于成都市198范围内，占地总面积约15600余亩，预计总投资约97亿元 运 作 模 式 采用城乡建设用地增减挂钩的方式，通过拆旧建新、土地综合整理，整体打造一个以城乡绿地公园为载体，承载税源总部、高尚住宅社区和文教艺术、休闲娱乐、旅游观光等多重功能的大型复合性项目 项 目 运