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可能出现的地方性房地产救市政策 中国房地产市场是个“政策市场” 目前疲软的房地产市场一直持续下去，甚至进一步萧条，届时政府维持房地产正常的成交量和稳定的房价的“救市王牌”到底有几张？会亮出多少？亮出以后会产生什么具体的影响？这些都是每个有思想的专业人士的必然思考。 从2007年下半年开始，深圳、北京、武汉等大城市的住房价格开始回调，进入2008年后，国内房地产市场的成交量急剧萎缩。房地产是中国经济的重要支柱产业，产业链很长，如果房地产出现大的波动，将影响几十个行业，对中国的经济增长会产生不利的影响。房地产正常的成交量和稳定的房价对整个市场的影响重大，也是政府控制市场的最主要目标。中国房地产市场是个“政策市场”，其走势和政策息息相关。假如目前疲软的房地产市场一直持续下去，甚至进一步萧条，届时政府维持房地产正常的成交量和稳定的房价的“救市王牌”到底有几张？会亮出多少？亮出以后会产生什么具体的影响？这些都是每个有思想的专业人士的必然思考。 看房客多，购房者少，时下的楼市观望情绪仍然浓厚。 一，控制土地供应节奏 实行常态管理 1、稳定土地供应量预期 可能性：★★★☆☆ 2004年我国的城市化水平大约40%，到2007年短短的三年竟达到了50%左右，今后中国的城市还将以每年1%的速度扩张。所以，假如出现了房市的萧条，应该适当增加土地的供应量来稳定开发商的预期，从而促进城市的发展。稳定土地供应量的预期，使得未来可以有持续的商品房可以供应，这样，当现在商品房的数量小于消费者所需购房的数量时，房价也不会暴涨，房地产的成交量也不会突然之间出现井喷，有利于房地产市场的稳定，从而达到了政府政策的意图。相反，当现在商品房的供应数量大于消费者所需购房的数量时，如果有一个稳定的土地供应量预期，使得未来的房地产市场能够有一个持久的供应量，对未来的成交量和房价起到一个缓冲的作用，也不会造成房地产市场大的波动。 2、平衡土地供应速度 可能性：★★★★☆ 诚然，增加土地的供应量是一种重要的救市手段，但是为了不使今后埋下再一次萧条的祸根，平衡土地供应速度也是十分必要。掌握全国究竟有多少土地没有被开发商开发利用或者是被低效开发利用，采取必要的行动，改变这一不合理状况。此时若不平衡土地的供应速度，有实力的开发商如果预见今后房地产市场会有比较好的发展前景，其会增加土地储备，但并不急于开发利用，造成土地的囤积，等萧条的房市过去以后，就会造成部分开发商炒高房价，不利于房地产市场的健康发展。因此假如房市萧条，也应该要注意平衡土地的供应速度。 而如何保持这个度，掌握好土地供应的节奏，是对政府的考验。掌握好“度”和“量”的调节，政府救市前，应掌握开发商手上有多少空置土地，能够开发多少年，对这部分土地进行合理的开发利用；其次应当对市场进行全面持续的分析，了解市场的需求。 因此，当房地产市场萧条的时候，政府的这张救市王牌应该会亮出来，毕竟这是从源头上来解决房市的萧条。 二，调节商品住宅开发 1、打开信贷调整空间 可能性：★★☆☆☆ 银行信贷是国内房地产资金的主要来源，信贷政策对房地产行业的重要性不言而喻。自去年年底以来，日益高涨的CPI指数使得国内宏观经济层面的通货膨胀问题逐步显现。在此背景下，银行信贷的紧缩是决策层合乎逻辑的选择。在多次上调银行存款准备金率之后，决策层不惜使用行政方式来干预紧缩政策的严格执行，可见其治理通胀的决心所在。显然，房地产行业在此期间受到了较为突出的负面影响。 另一方面，受美国“次贷”危机的影响，衰退现象已在全球实体经济中出现。因此，要保障国内经济的可持续发展，需要刺激国内的消费和投资，尤其是前者。这就要求决策层创造一个相对宽松的货币政策环境。从近期情况来看，随着CPI指数的逐步回落，对经济增长前景的担忧可能会让决策层重新考虑信贷政策的走向。房地产开发企业看到信贷政策放松的希望仍然存在。不过，房地产企业首先要解决的问题是，在信贷松动的政策出台之前，不至于在市场中失去生存的位置。 2、鼓励融资方式多样化 可能性：★★☆☆☆ 国内房地产企业过多依赖于银行信贷，已成为金融风险集中的一个代名词。在信贷紧缩的前提下，决策层鼓励多元化融资，是大势所趋。这一政策的实行，不仅可分散银行的系统性风险，而且有助于拓宽房地产企业的融资渠道。 事实上，房地产企业也开始逐步意识到这一趋势。以这两年为例，以万科为代表的一批上市房地产企业已开始通过公司债的形式进行融资，补充自身的现金所需。同时，房地产信托作为一种替补融资方式，也为众多的房地产企业所使用。不过，相比银行贷款，这些融资方式筹集的资金规模仍然有待提高。 另一方面，决策层已开始有意识推动引入创新的融资方式。前一阶段，市场传言监管层允许一部分保险资金进入房地产市场投资。对于这一问题，我