上海某豪宅市场战略研究PPT培训课件.ppt

XXXX豪宅 市场战略研究;区位理解 宏观市场 特别案例 区域市场 产品建议 四个附件;大环境优越：地处闸北内环核心地区，周边五大商圈环绕，3条轨道交通仅在咫尺。项目距外滩源2公里，距北外滩2公里，距XX东路商圈2.5公里，距离四川北路商圈1公里;位于沪北地区靠近市中心的居住板块（不夜城板块），能享受市区成熟的商业居住配套；周边商务区的规划正在逐渐改变项目所在区域目前单一的居住属性，商务性质的融入将带动区域内的商务需求客源的导入。;不夜城板块;区位理解 宏观市场 特别案例 区域市场 产品建议 四个附件;　;简析 上海市在售存量房为4万套出头（约为上海平均2个多月的去化量），大多集中在外环线外。 松江、XX、闵行为存量房重点所在，占总库存25%以上。 闸北和虹口的存量处于下降趋势，且量体保持在500套左右。 特别是闸北存量去化降幅比较，处于全市最快位置。 ;上海各区住宅成交均价对比5月变化幅度表;价格结构对比 ;面积结构对比 ;房型;区位理解 宏观市场 特别案例 区域市场 产品建议 四个附件;附1：知名高端个案分析-A;XX湾，经过8年的发展、沉淀，在建筑上已形成一套体系，立面风格、用材、符号应用等方面与以往项目有很强的延续性，XX湾特色已逐渐形成;项目每栋建筑上均会出现八角亭 突出的尖顶增加项目识别度实际上是对建筑电梯筒和水箱的隐藏处理手法;立面材料的使用主要分为三部分： 基座、主体墙身和屋顶瓦片;豪装：浦东XX湾;项目位于XX与XX的交界，与XX仅一路之隔，具体地理位置北至新会路、东至XX路、西至常德路、南至安远路，总建筑面积约16万平米，包括7栋20-34高层住宅、1栋保留建筑精品酒店及部分商业。 住宅定位于高品质、豪华尊贵、精装修公寓，整体建筑外观采用ART DECO风格，采用地下双层车库的设计。本项目既是XX城开拓上海中心稀缺地段精心打造的放眼立足于整个上海的高端旗舰类住宅标杆与典范，又是XX区政府大力支持的旧城改造的大型住宅项目。;楼号; 2R:89㎡; 3R:149㎡; 售楼处表现;极致奢华：XX城上海首个高品质、精装修公寓，完美的细节安排，将雅致与摩登充分结合，雍容贵气又低调沉稳；;项目属性;即??是座便器也是2万/只;区位理解 宏观市场 特别案例 区域市场 产品建议 四个附件;指标;指标;相邻在售个案分布;区属;区属;楼盘;子项;XX国际;不夜城板块XXXXX、XXXX国际和XXXX城等个案均体现出较高的产品竞争力，而本案由于宗地环境限制，产品力表现难以从总规、景观等方面形成超越，只能结合项目总价优势，或从产品立面、房型等产品细节形成未来市场竞争优势。 结合市场可以发现，区域内价格竞争比较受目标客户追捧，同时，高附加值的产品去化更稳定，两者兼备则更具市场认可度，因此房型与总价市场应该成为本案项目最主要的突破口。 项目要形成市场热点，房型必须要有特色，规避市场严重的同质化竞争，并且在高附加值方面形成进一步的超越。;项目位置：紧贴内环外侧；压缩机厂地块；东近共和新路，南至中山北路，西至普善路， 开发商：上海屹申房产开发有限公司 项目规模：占地7.8万，建筑面积24.6万方 项目特色：该小区内还引进了一所初级中学。 同时社区内规划的3万平方米超大生态绿地、节能环保住宅设计 主力产品：以90-95平米精致三房为主，还有130-140平米四房房源。 销售进度： 4月28日售楼处公开 5月7日样板房已公开；具体开盘时间和均价都未定 开盘日期：7.16；报价24000元/㎡ 首批推出：1、2号楼高层公寓房源，户型包括93平米两房、90-93平米三房和140平米四房，附赠入户花园，2011年底交房。 ;项目简述： 总规模：规划占地近5万平方米，总建筑面积20万平方米 以高层住宅为主，规划建设11栋建筑单体，其中一栋为公寓式办公楼，其余10栋均为住宅，临街部分建筑设有底商。 一期介绍：一期开发四栋高层，6、7、8、10号楼，总建筑面积7.5万平 米，容积率3.96，楼间距约在35M左右，规划建筑的层数为27层、32层。 物业简况：西北面一幢为18层1单元，东北面一幢为17层2个单元，东南面一幢为24~30层2个单元 开盘价格：37000元/㎡；目前36000元/㎡;区域内及周边占主导，闸北、虹口占比达63％，其次为XX、杨浦等。;区域内及周边比重更大，闸北、虹口占比达71％。;;市场走弱，三线豪宅发展空间受制 事实说明，北区楼盘客户扩展仍存在局限性，外拓难度大 整体市场投资受抑制，必须转向自住方向以保证项目稳妥去化;区位理解 宏观市场 特别案例 区域市场 产品建议 四个附件;结合市场因素，建议： 产品宜以二房、小