佛山三旧项目拓展经验交流_30PPT_2010年_龙光地产PPT培训课件.pptVIP

《佛山“三旧”项目拓展经验交流》; 目录 导入语 一、旧改政策解读 1、“三旧”改造范畴 2、政府层面自身要求—科学规划，统筹推进“三旧”改造 3、“三旧”改造主要操作模式 4、“三旧”改造政策扶持 二、佛山旧改研究及实例 1、佛山主要旧改进展与规划 2、房地产开发获取土地方式 3、与村集体旧改合作模式简述 4、以集体用地旧改合作项目为例的介入基本流程 5、村集体建设用地完善土地手续需注意的事项 6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明 7、税金规避 三、提炼：旧改项目拓展关注重点 ;佛山市作为全省“三旧”改造试点示范市，从2007年开始即在全市大力推进旧城镇、旧厂房、旧村居的“三旧”改造工作，目前已取得一定经验并得到了全面铺开。 政府出台了一系列有助于开展三旧改造相关政策文件及优惠措施，使各旧改项目具备了操作相对灵活、流程简化、财政扶持、原主体改造意愿强烈、待整治存量大等特点，亦给开发商通过三旧改造方式取得房地产开发项目提供了契机，增加了开发商获取项目的途径。 该报告从对政府相关政策文件的解读、佛山旧改项目实操两个方面进行结合分析，提炼出在 “三旧”项目拓展中应该关注的重点，引发思考，希望能有所借鉴。 ;一、旧改政策解读;1、“三旧”改造范畴 ;以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展。政府将从简化手续、提高效率、加大资金支持力度等方面为“三旧”改造提供良好的环境。 政府开展了三旧用地的摸底工作，通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业货公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。 依据三旧改造规划，政府制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的，将纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。;3、“三旧”改造主要操作模式;模式二：政府主导、划定改造范围、引入开发商进行改造开发 代表案例：祖庙东华里片区改造项目、澜石片区旧城改造项目 2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府负责征地拆迁和文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过挂牌交易引入市场资金实现该片区的整体更新改造。 2009年12月30日、2010年2月22日，通过设置竞买人条件，政府将澜石片区旧改整体捆绑挂牌出售，交由旧改经验丰富、大型城市综合体项目运营经验领先的香港新鸿基地产开发。;模式三：开发商与村集体主导、合作开发模式 代表案例：石头村滨海御庭项目 2006年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多亩土地，以土地入股，引入发展商合作开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民，实行按房屋面积1∶1置换，同时实行由村委会为村民代交物业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。目前，滨海御庭项目一期已完成，正进行第二期建设。;4、“三旧”改造政策扶持;佛山市土地出让金标准;禅城区国有土地使用权出让收入分配;扶持种类;扶持种类;集体建设用地转国有相关费用;二、佛山旧改研究及实例;1、佛山主要旧改进展与规划;（1）需要转政府储备的，将土地转成国有之后，通过一级市场公开出让（招拍挂），所得出让收入按规定进行分配。（流程如下） ;（2）集体留用地、旧村居宅基地或经政府批准可不纳入储备的土地，补缴划拨转为出让的土地出让金或转性的土地出让金。;◆ 按销售额分成 ;4、以集体用地旧改合作项目为例的 介入基本流程;5、村集体建设用地完善土地手续 需注意的事项;税种;（2）发展商主要成本组成;;三、提炼： 旧改项目拓展关注重点;●项目地段:价值尤为重要（成本浮动相对较小，利润主要取决于售价） ●用地性质、功能:土地属国有用地还是集体用地、现状功能是什么（农用地、耕地、宅基地、工业等）、权属人是否为集体性质 ●项目容积率：谁负责规划条件的工作？未能达到预定的设计条件时如何处理 ●权属:清晰，尽量避免多个权属主体，土地边界是否规整 ●合作方情况，合作风险评估:（人格魅力、个人能力、村的大姓是否单一、村委会换届及发展情况,村领导班子内部协调一致，最好有唯一的话事人） ●现状建筑物特点:（厂房、村屋、空地等，建筑密度、层数、构造来判断拆迁难 度和补偿比例，避开村民物业拆迁量大的村，尽量选择无