北京房地产住宅项目营销报告PPT培训课件.ppt

XXXX·XX汇项目二期营销报告;方案导读;一、XX汇项目二期概况;XX汇项目产品分布;;XX汇项目二期类住宅产品概况;二、市场分析及预测;面对着越来越严重的供需矛盾造成的房价快速攀升，地价涨过房价的现状，国十条及京十二条相继出台，直指高房价，希望用严厉的打压需求的方式遏制房价的快速攀升。 与本项目相关政策： 上税或社保不满一年的非本地居民，暂停贷款发放； 房地产税预计明年出台。 北京2010年6月起，禁向个人售酒店式公寓，并将严限“商改住”。;2010年1-4月各月成交量月均达到74万平米，而新增供应量月均仅有65万平米，因此4月份的总可售面积达到最低， 随着新政调控的影响，5-8月月均成交量仅为40万平米，下降55％，而新增供应量月均为58万平米，相比1-4月也出现了下降，总可售面积恢复到1月份的700万平米。 5-8月成交量处于低位徘徊，相比5、6两月的坚冰期，7、8两月的成交量有了明显的提升。 随着调控政策效果的逐步显现，9月市场中低价位及中小户型产品项目集中入市,受供应量增加的带动，新房成交量快速回升,大量刚需客户得到释放;;*;项目概况：本项目共分五区，五种产品类型，分别为商业、loft、公寓、70年住宅以及高厅花墅，其中二区loft以及三区跃层公寓与本项目二期产品较相近。目前三期推广主打65㎡三居跃层，低总价85万/套起。 销售情况：4月中旬二区开盘热销111栋，销售率为17%，5月延续开盘良好态势，完成销售率15%，6月后受新政影响成交情况平平，8、9月仍未出现好转态势，仅完成销售率7%，预计10月中旬新推售三区跃层公寓。;项目主打语：新顺义的自由港 项目概况：项目共两栋主体楼，产品类型为办公、公寓、商业综合体，其中办公部分体量约7000平方米，150-240㎡分户面积，已基本售罄，均价13275元/㎡，目前仅剩余一套250㎡左右户型，报价15000元/㎡ ，公寓产品目前未做户型设计，相关情况待定。;目前区域内类住宅产品较少，仅北京苏活LOFT产品在售，天博中心写字楼部分基本售罄，类住宅产品正在筹备中;三、市场定位分析;类住宅的购买客户中，投资者占绝对比例，可以分为两大类型： 第一类客户为保值型客户：包括以自用兼投资为主要目???私营业主和办公族等，看重产品的保值性，购买此类物业作为过渡性产品。 第二类为纯投资型客户：看重产品增值空间，注重产品短期或长期带来的收益率。; 目标客户区域来源 以投资为主导的目标客层占较大比例，这是类住宅产品市场的一般规律，XX认为，本项目未来的主要客户未来自住客户将是以顺义区和望京、亚北、泛中关村北部就业密集区为主，同时北京市区其他客户和外地客户（如山西、温州、东北、内蒙等外地客户）投资客也是两支重要力量。 自用客户年龄结构 25—40周岁将是本项目客户的主要年龄阶段分布，在这一部分人群中，25—35岁的客户大部分处于事业的上升期，未来发展前景看好；而35—45岁的客户事业基本成型，具有较强的购买力。 ;选取原则： 区域外同位置（五环至六环间）项目 市场上非住宅立项、以住宅形式销售项目 2010年新政后开盘项目 选取项目： 合生世界村 首开智慧社 首开东都汇 ;;推广语：百变精装studio 首推亦庄轻轨不动产全精装小户型 推广中主打商住公寓，强调灵活空间;市场调研——合生世界村;市场调研——首开智慧社;市场调研——首开智慧社;市场调研——首开东都汇;市场调研——首开东都汇;目前从相关渠道了解消息显示，北京市房地产中商业、办公立项或综合立项以酒店式类住宅形式产品（居住兴致）销售的项目，预计在未来销售过程中，其现场用于展示的样板间室内不得以家居氛围进行展示，软装配饰物件摆设也不能出现，如：床、床头柜、电视、洗衣机等物件。销售说辞（推广用语）不得讲解为居住产品。;当前市场类住宅项目受到新政消息影响，大多数项目在推广中均不同程度地规避了产品居住功能，多以空间灵活运用为主要推广方向。;项目市场定位——环境分析;本项目的最大优势就是地理位置——与地铁站点距离适中，交通便捷；毗邻国泰商圈，生活配套成熟完备 ;百变;由于XX汇项目二期为类住宅产品，在二期销售中需要与一期住宅产品有明显区分，在二期推广中起分案名进行推广； 通过对广告公司的考察，选择区域内有相关类住宅项目经验的广告公司，利用其对区域市场的成功经验,进一步提高整体项目形象； 拔高销售现场的形象，提高销售现场的品质感,做好销售物料的充足准备，以满足客户对项目、产品的充分了解； 提高情景营销的作用，完美呈现样板间的展示效果； 在推广中扩大营销范围，推广重点由顺义区域内转向北京市；推广中强调区域配套成熟、与就业密集区便捷的交通、低购买门槛；产品主打灵动mini空间，淡化居住功能，强调本案产品多功能性； 由于XX汇项目二期为类住宅产品，为规避