万科坂雪岗的项目的策略.pptVIP

人生奠基教育工程 一体化精英教育链：项目旁边公立九年一贯制义务教育用地，尽可能争取引进名校，比如引进北京师范大学建立附属小学、附属中学，采用先进教育体系，实现一条龙精英教育模式。 教育家指导：邀请各方专家定期到学校指导，比如邀请李准到学校指导学生写作。 国外联谊学校：与国外优秀中小学建立联谊交流，定期发起双方交流活动，在此过程中，了解外国文化，学习外国语言。 九年义务教育——公立学校 * EMBA高智慧教育基地 全国最体系化的实战型EMBA培训中心：与广州中山大学合办深圳EMBA培训中心，首创全国最体系化的实战型EMBA培训中心，EMBA教授为高科技产业园的职员讲授EMBA理论课程，强化高科技园中坚力量的专业程度。 设立实战课程，邀请高科技产业园的专家为EMBA学员介绍实操经验。 将此培训基地上升为面对整个深圳乃至华南地区最有特色的EMBA培训中心，并以此提升在高智慧人群中的知名度。 对于团购的企业给予一定的精英再造名额。 * 高智慧商务体系： 国际金钥匙服务系统 商务活动频繁，高科技支持需求大，工作范围半径加大的特点，让我们的业主要求服务超越社区的范畴，能在不同的地方提供全面的专业服务。而适时联动国际服务体系，能更加彰显新时代的人本特色。 * 深圳楼市主战场冲出关外 关口： 过关手续弱化，关口可以说是名存实亡，留下的只是心理上的关口。而随着关外楼盘大量开发，这种心理关口也将弱化。最大的问题应该是交通状况不会在短期内改观。 土地： 深圳尚未开发的可建设用地为535.8平方公里，关内37.6平方公里，其中居住用地仅9.4-11.3平方公里，而关外宝安289.6平方公里，龙岗208.6平方公里。 业界动态： 近几年关外各路大盘涌现，并创下良好销售记录，各大知名发展商纷纷进入关外，比如中海横岗项目，振业横岗项目。 市政规划： 深圳八大卫星城，龙岗、宝安占其六，市政关于这些地区的规划，比如地铁、轻轨等。无疑是楼市的利好。 深圳及关外未来房地产大致走向 * 关外市场以工薪白领为主 交通： 交通的问题目前已经明显超过了二线关，而在短时间内不会有明显改观。关内上班而去关外买房，大多是以时间换空间的不富裕一族。 价格 目前价格在3500-3800元/平方米左右，四季花城最高，均价4500元/平方米左右。而目前有意向在关外买房的，能接受的价格大多在4000元以下。 配套： 关外大环境配套设施欠缺，尤其是高档设施，可以说是空白，这就决定在关外购房的人群是为了低价牺牲配套，牺牲治安，暂时不考虑孩子教育的一群。 深圳及关外未来房地产大致走向 * 关外高档项目暂时不会多 万科坂雪岗项目可能是推动力。 虽然关外大环境差，但万科依托高科技产业园优越的小环境，发展高尚住宅有一定优势。而该项目的成功有可能推动关外高尚住宅的发展。 关内货量慢慢消化中 关内虽然再没有住宅用地可批，但已经在建的项目尚在销售，需要几年的消化时间，高尚住宅的需求暂时不会膨胀到关外。 深圳及关外未来房地产大致走向 关外中低档项目竞争日显激烈，而高档盘暂时难成板块效应。 * 第三部分 营销推广策略：创造并满足城市的欲望 我们深知，我们创造的是消费者欲望的依归， 但如何让消费者也从内心产生共鸣与认同， 其间的纽带便是我们的营销与推广—— * 当置业的欲望属于一个人，满足它只能导致一个人的购买， 当置业的欲望属于一群人，满足它只能导致一群人的购买， 当欲望属于整个城市，满足它必然将带来整个城市的追随。 推广目的： 让社区生活模式上升为城市的理想模式， 让整个城市成为我们的口碑， 让一群人在这里找到心灵与生活的依归 * 因为我们要改变深圳住宅市场的现状，让这个城市接受关外的高尚生活，让一群人购买关外的高尚社区，所以我们必须让需求提升，直至一个城市的高度—— 象飘一代之于人群，第四城市之于成都，银湖之于深圳豪宅，只有将推广的概念上升到城市的层面，才能激发整个城市或整个阶层的需要或认同，并引发固有观念与行为的改变—— 策略核心： 创造城市概念，引导城市的欲望，让我们的产品成为满足城市追求的所在，从而千呼万唤，应蕴而生—— * 第一阶段： 挑逗放大欲望：尚上是整个城市的欲望 时间：1个星期 任务：引起全城话题，让“尚上”成为一种社会性的的欲望，让深圳的人文，衣食住行，环境，建筑，商务都整合于这一气质之下。 这个城市飘荡着“尚上”的欲望。 坂雪岗项目阶段推广节奏 第二阶段： 引导欲望：寻找深圳人的尚上生活新天地 时间：2个星期 任务：拥有尚上生活观的城市，却没有属于大多数人的尚上生活城。在引发不满的同时，万科由幕后转到前台，将这种社会性的“尚上”的欲望，引导到关于居住的欲望上来。 谁来打造尚上一族的理想人居，万科地产应声而出。 第三阶段：扩大心理差异，满足欲望， 时间：开盘前后一个月 任务：全面