中海海悦市场推广的策略案.pptVIP

) 集 粹 东 方 容 引 国 际 —中海海悦市场推广策略案 天启开启 二00二年十二月 * 项目简介 鲁班路、斜土路 奠定至上产品、至上生活之完美基石 至上品牌 卢湾区 打浦桥版块 中海地产实力开发 香港名师倾心设计 继海华、海兴、 海丽等之后 开发商经验累积 至上品质 至上地块 * 市场扫描一（区域市场供求比） 卢湾区 批准预售面积（万平方米） 占中心城区总量比重（%） 已登记预售面积（万平方米） 占中心城区总量比重（%） 供求比 2001年4季度 58.56 90.66 15.17 39.25 1：0.26 2002年1季度 2.11 66.35 13.72 35.13 1：6.50 2002年2季度 14.38 23.12 14.97 36.40 1：1.04 2002年3季度 22.32 55.30 13.48 38.21 1：0.60 合计 97.37 57.34 57.34 37.21 1：0.59 中心城区主要房产放量区，供远大于求 * 市场扫描二（季度价格走势） 区域均价随市中心均价稳步上升 今年第三季跃升高于市中心均价 * 市场扫描三（价格峰值） 季度 2001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3 单价主力范围（元/平方米） 4000-5000 4000-5500 4500-5500 4500-6500 5000-6000 5000-6500 5500-7500 单价峰值（元/平方米） 4500 5000 5000 5000 5500 5500 7000 主力单价峰值 ? 2001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3 总价主力范围（万元/套） 40-60 40-60 50-70 50-80 50-90 60-100 50-100 总价峰值（万元/套） 50 50 50 60 60 80 80 主力总价峰值 * 市场扫描四（面积峰值） 季度 2001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3 面积主力范围（平方米/套） 100-110/130 100/120- 130 100-120/140 100-150 100/120/140-150 100-140 70/100-110 面积峰值（平方米/套） 110 100 100 110 100 140 100 * 区域市场特征 区域市场暂处供远大于求的状况之中，但供求比例正提升，市场消化能力增强 区域单价跃升，高于市中心市场均价，单价承受能力提高 房型面积峰值区间较大，随着单价跃升，面积峰值下移 总价峰值稳步上升，保持平稳增幅，未出现跃升现象 * 小结 区域市场地位明显提升，潜力存在，市场向好 单总价承受能力均增强， 高档化品质化市场已然形成 随着单价提升提带来的泡沫效应 亦应引起重视 随着单价的跃升，控制总价， 降低其抗性已成必然之势 短期内的持续性增长与投资市场的泡沫风险性并存 稳中求胜”当为我们坚持不二的信条 * 个案销售 我们选取打浦桥、斜土路、徐家汇路、中山南一路沿线的十七个楼盘 进行区域市场楼盘的去化情况分析，得到如下结论： 楼盘去化最大量通常集中在开盘后的第四个月，然后逐月走低，但近来有去化速度增快，时间前移的趋势; 各个时期成交的单套面积均值平衡，说明本区域市场对各个面积区间均有一定的消化能力，市场对于不同面积区间不形成特色需求； 市场对于楼盘整体素质要求较高，高质高价已被接受，并有需求提升趋势； 至今年六月，小户型的吸纳能力明显增强； 外销比例高（已达50%以上）当为本市场的又一特征 * 小结 去化速度加快 市场现状 产品品质化程度提高 小户型吸纳能力增强 外销比例高 CLD版块地段 单价走高 世博会的炒作 价格不稳定因素明显 投资型消费比例上升可能性较大 小户型热度增加 单价承受能力加大 总价抗性显现 * 本案分析 楼盘定位：中海新座标 海派风情园 地块特征：CLD地块 占地面积：36973平方米 建筑面积：162595平方米 容积率： 3.85 绿化率： 38.6%(14300平方米) 规划特色：强调中西方文化交融，海派文化风情为其主要特色 讲究细节的完美是本楼盘规划的另一特色 环境规划的均好性、渗透性强 * 中海海悦项目户型分布图 楼号 西单元2