某城一期2营销的方案ppt59-.pptVIP

推广主题 推广主题的确定要考虑以下几个因素： ◎组团的定位 ◎组团的特色卖点 ◎楼盘的目标客户 ◎组团的地位 推广主题设计思路 　　　充分考虑本项目产品的各种相关定位，再综合本案目前现有的周边环境、小区建筑风格、环境营造、二期前景规划等特征。 推广主题 尚居山水 　　　　　文脉领地 目　的 使本项目成为桂林市西城板块销售最好的别墅楼盘； 使本项目成为桂林人气最旺、邻里相知的别墅楼盘； 使本项目成为桂林市西城板块价值飙升最具实力的别墅盘； 使本项目成为桂林市西城板块的别墅样板盘； 卖点分析 规模－－1320亩超大规模高尚人文别墅社区… 　　 环境－－500亩原生态湿地，毗邻机场高速… 　　 配套－－会所、园林景观… 　　　 物管－－戴德梁行物管顾问、柏森物业管理… 　　　 推广策略 　　　瞬间集中 　　　全面引爆 阶段性推广主题 内容：构筑尊贵别墅梦想，阐释超大规模优势。 目的：引发全城关注，制造项目全新形象。 推广主题一： 桂林首席私家山水纯别墅 目　录　总　纲 ○市场篇 ○推广策略 ○销售策略 ○媒介策略 ○活动策略 市场篇方案总体思路 市场分析 项目分析 客户分析 项目定位 主题提炼 文本传播 广告传播 形象传播 活动传播 市　场　分　析 一﹑市场环境 二﹑项目SWOT分析 三、项目定位 四、目标客户定位 五、近期项目滞销原因总结 市场环境 桂林市别墅盘主要集中在西城板块，西城板块别墅盘均处于中、低价位，有很强的升值潜力； 市面在售别墅楼盘有6个，分别是山水凤凰城、麒麟湾、九里香堤、龙聚山庄、碧水山庄； 所有项目都以桂林本地客户为主，客户购房目的以自住为主； 山水凤凰城与周边项目微观对比 比较项目 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 容积率 绿化率 总户数 山水凤凰城一期 280000 102425 0.42 45% 338 麒麟湾 340000 136000 0.4 60% 410 九里香堤 13420.96 29967.81 0.46 68% 400 碧水山庄 49569 43511 0.88 56% 216 龙聚山庄 200100 550275 2.75 58% 120 比较项目 在售/库存 剩余产品 构成比例 总价 花园面积 （平方米） 项目推广诉求 山水凤凰城一期 97套 A型1套、 B型20套、 B1型2套、 C型12套、 D型1套、 J型4套、 K型13套、 L型11套、 N型6套、 P型6套、 Q型21套 70—110万/栋 400—500平米 （附赠） 大盘时代领袖 品质地产坐标 麒麟湾三期 20多套 独栋 80—90万/栋 270～300平米（附赠） “国际化人居别墅” 九里香堤 二期 20多套 独栋 80—90万/栋 280～300平米 “世界级品质休闲别墅” 碧水山庄 二期 10多套 独栋 90～120 万/栋 送占地面积同大的花园面积，多余的面积按300元/平方米出售 桂林的威尼斯 现代别墅与桂林山水的完美结合 龙聚山庄 一期 20多套 独栋 70—80万/栋 90—100（附赠） 广西桂林中国民居大型别墅区 比较项目 园林环境 会所设施 小区配套 市政配套 山水凤凰城 简单园林绿化 咖啡厅、药店、书吧、小型视听室、室内羽毛球场馆、健身房、超市、洗衣店、乒乓球馆、艺术展示区 篮球场、网球场、中央喷水池 暂无 麒麟湾 水景园林 社区保健站、室内游泳池、咖啡厅、壁球馆、健身房、乒乓球室、物管中心、棋牌室、超市 网球场、村巴、便利店、泳池 暂无 九里香堤 水景园林 游泳池、美容美发、咖啡 厅 网球场、羽毛球场、篮球场、足球场、高尔夫练习场、泳池 暂无 碧水山庄 水景修筑到各家各户 健身房、棋牌室、乒乓球室、书报室 游泳池、网球场 暂无 龙聚山庄 水景园林 餐厅、酒吧、茶室、健身房 游泳池、网球场 暂无 市场总结 西城板块别墅产品同质化现象严重，没有进行客户细分，缺少针对性产品，6大别墅盘争夺同一客户市场。 从目前在售及开发的产品来看，目前西城区产品开发模式、营销策略等比较原始，推广诉求同质化，竞争层面比较低，主要靠产品性价比竞争，产品集中在低水平层面上无序竞争，从而抑制了市场的发展。 西城板块房地产价位仍处于低位，受中央宏观政策和地方政府扶持政策的双重影响，越来越多的购房者看好西城板块，但同时也是越来越多的购房者持币观望。 项目SWOT分析－－优势（Strenth） ?规模优势——本项目用地面积达1320亩，在桂林乃至广西目前所开发的纯别墅楼盘规模中排名第一； ?环境优势——项目自然环境优越，有山有水，还有500亩原生态湿地，空气清新，污染少； ?新规划优势——据政府初步规划，项目所处片区属于重点开发区域；未来规划路网系统相当完善，