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物业服务案例分析讨论 中国地产伙伴 服务无限生活 * 案例处理的几个原则 相关法律法规的熟悉掌握 重在沟通 内部管理风险的回避 举一反三 发挥行业的作用 中国地产伙伴 服务无限生活 * 早期介入方面 中国地产伙伴 服务无限生活 * 早期介入的主要内容 以物业管理和使用者的角度，通过审视物业的 各设计图纸，对物业的环境、布局等方面向开 发商提供有利于节约管理成本及方便使用的意 见和建议。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 根据物业市场定位、市场推广和管理需要，就 住宅智能化系统的配置提供有利于控制管理成 本、方便业主使用的意见和建议。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 协助开发商根据物业品牌和市场营销需要，就 物业内会所设施配置的项目、规模和档次等方 面提供有利于控制管理及经营成本的意见和建 议。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 根据开发商要求随时视察施工现场或参加相关 工程会议，从管理及使用者的角度了解物业建 造的全过程，及时提出维护开发商及业主利益 的意见和建议，使建筑更符合将来物业管理及 使用需要；同时，每月一次以书面形式向开发 商提交当月工作内容和计划。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 在物业市场推广销售时，就物业管理方面的宣 传向开发商提供必要的协助，包括提供文字宣 传内容等。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 配合开发商做好开盘仪式、各类新闻或物业发 布会等活动。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 做好物业管理筹备工作，如制定有关物业管理 人员架构、人员培训、管理部的建立、物品的 购买等，同时还将制定业主临时公约、公众管 理规定、入伙手册、二次装修管理手册、员工 手册、岗位职责、物业管理各类管理制度等资 料。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 参与竣工验收、移交验收，组织承接验收及相 关整改的跟进。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 早期介入案例 存在问题：由于原空调室外机机位设计在阳台上，业主封闭阳台时移至外侧，影响美观。 建议：设计时避免把空调室外机位设置在阳台上。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 自行车坡道中段设置缓冲平台，较合理。 自行车坡道过长，有安全隐患。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 存在问题：门厅墙面装饰板变形严重，影响美观。 建议：装饰板采用实砌墙体或水泥压力板进行装饰，以防受潮变形。 单元入口过道窄且转弯较多，不利于大件物品的搬运，易损坏装饰面层。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 集水坑排污泵设置在坡道车行转弯处，易发生行车事故。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 地下车库明沟盖板采用预制钢筋混凝土板，比较合理，且施工较规范，值得借鉴 中国地产伙伴 服务无限生活 * 小区出入口采用大组团与小组团管理模式，主出入口与小组团出入口实行完全人车分流，设计较合理 中国地产伙伴 服务无限生活 * 装修材料运输通过地下室进入电梯，确保了门厅间的整洁。 中国地产伙伴 服务无限生活 * 费用管理方面 物业擅自停电,法院判业主获赔1元 案情介绍: ??? 某业主家里突然被停电，于是就找到该小区物业公司,要求查找停电原因,但物业公司告知他:因其拖欠物业管理费而停电。为此,业主向物业公司提出强烈交涉,但无任何效果。业主认为被告利用管理之便,以停电方式威逼他,给其带来生活的极大不便,请求法院判决被告排除供电妨害,并向原告赔礼道歉,减收一个月管理费,赔偿经济损失1元和精神损失费749元。 ??? 案情分析: ??? 物业公司:公司没有采取停电措施,公司的职责是为业主提供优质服务,公司绝对不会采取对原告停电之类损害业主利益的事情,而且排除电力故障是供电部门的责任不是由物业公司负责。 ??? 物业公司侵权成立法院经审理后认为: ??? 被告只是物业管理企业,并非供电部门,其无权以任何理由对原告采取停电措施,否则即构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求,属于双方的物业服务合同的范围,与本案侵权纠纷不是同一法律关系,原告应另行主张权利;原告要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据,法院不予支持;原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持 中国地产伙伴 服务无限生活 * 用户变用电的处理方式： 供电协议 公摊、电耗处理方式 预付费 停电约定 中国地产伙伴 服务无限生活 * 自行车丢失可拒交物业费吗? 一、案件经过: ??? 小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多次催缴无果的情况下,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。 二、审理及判决: ??? 庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只负责维护小区公共秩序