现代房地产投资的项目的策划.ppt.pptVIP

) 现代房地产投资项目策划 东 南 大 学 张建坤 * 一、现代房地产投资  项目过程分析 * （一）房地产投资项目程序的划分 通常情况下，房地产项目投资可以分为四个阶段，即： 投资机会选择与决策分析阶段 Ⅰ 前期工作阶段 Ⅱ 建设阶段 Ⅲ 租售阶段 Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅳ Ⅲ 整个项目开发期 * （二）房地产开发阶段对整个项目的影响 影响曲线 时间 前 期 开发建设期 投资曲线 * （三）、房地产项目开发主要步骤投资开发四个阶段可细化为八个主要步骤，即： 投资机会寻找 投资机会筛选 可行性研究 获取土地使用权 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 施工建设与竣工验收 市场营销与物业管理 * （四）对房地产投资项目过程的分析 1、房地产项目投资，应从粗犷、经验型向技术、精确型转化。 2、房地产投资项目能否成功的关键在于项目的前期，即在项目的策划决策阶段。 3、四个阶段的轻重排续由重到轻应为Ⅰ、Ⅳ、Ⅱ、Ⅲ。 4、当然，项目进展到任何一个阶段均为关键。 * 二、房地产投资项目  整体策划理念 * （一）何为房地产投资项目整体策划 房地产投资项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产投资项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标要求和现实环境变化，对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。 * （二）房地产投资项目整体策划的含义 策划是为一定的目标服务的，应完全服从目标要求。 策划是建立在对有关的情况调查、研究基础上的。 策划包括制定方案、选择方案、调整方案三个方面。 * （三）项目策划与可研的区别 项目 投资项目策划 投资项目的可研 内容 总体性、全局性的方案策划 项目在经济、技术上是否可行 研究范围 从项目开始直至物业管理全过程 项目立项之前 地位 整体性的 是策划过程中的一个步骤或一部分 结果 从多个方案中选择科学的、合理的最优方案 仅仅回答是否可行,不一定是最优的 落实 通常必须落实到计划、予以实施 并不一定落实到计划，只是一个阶段性工作 * （四）项目策划与决策的区别 策划的过程包括制定方案、选择、调整方案； 决策是对方案的优选。 项目可研、决策都应是策划工作的具体内容，策划更广泛。 * （五）项目策划的特性 目的性 超前性 程序性 创造性 整体性 现实可行性 调适性 * 三、房地产投资项目  策划分类与内容 * （一）房地产投资项目策划分类 已有明确项目的全过程策划 还没有明确项目的投资策划 单项策划 * （二）已有明确项目的投资策划 这种情况是指以有项目批文，已拿到土地的项目。这种类型的策划一般是从项目分析开始直至项目结束。主要内容包括： 1、市场分析 2、目标市场确定、产品定位 3、财务评价 4、营销策划 5、开发过程策划 6、融资策划 7、物业管理策划 8、投资风险分析及控制 * 市场分析 政策分析研究 供给分析 需求分析 消费者研究 竞争对手研究 对未来市场的预测 * 目标市场确定、产品定位 1、市场细分，确定子市场（一个或若干个） 2、项目概念定位 3、项目功能定位 4、产品的研发 5、产品功能的优选与组合 6、规划设计任务书 * 财务评价 1、项目成本分析 2、项目效益评价 3、评价指标与方法 （1）评价指标： 投资收益率；内部收益率；自有资金收益率、投资回收期等。 （2）分析方法： 动态的、现金流量分析、盈亏分析、敏感性分析等。 * 营销策划 1、营销调研 2、产品策略 3、价格策略 4、广告策略 5、销售执行与控制 等 * 开发过程策划 采用现代项目管理的手段对项目进行策划。主要内容应包括： 1、通过招投标优选工程承包、监理单位。 2、采取建设监理方式对工程实施管理、控制。 主要内容有：成本、工期、质量的控制； 合同、信息管理； 各种关系的协调等。 * 融资策划 t 投入 投资 投资曲线 销售收入曲线 销售收入 资金差额 开发建设期 营销期 利润 0 * )