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房地产营销管理（1-3课时） 绪 论 房地产产业的含义 房地产（不动产，real estate）的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 ★房地产的特点 不可移动性 例：A、地段、地段、还是地段（地产广告） B、海口沿海一线地，不再开发商品房 长期使用性（70年、50年、40年类别） 异质性（区位、周围环境、品牌） 例：A、西海岸、东海岸 B、区位同，价格相差较大（海甸岛江南城）；万科（均价高出千元） 投资和消费二重性 概念：炒房团 （山西炒房团、温州炒房团） （正方）郭建波：炒房团是房价上升的导火索 炒房团是房价快速上涨和波动的主要诱因。由于目前房地产对销售市场的监管有很多漏洞，变相地给游资的转线提供了机会，上海的房价波动证明了这点。 嘉宾介绍：郭建波，现深圳市英联国际不动产有限公司董事长。南开大学经济学博士；国家注册房地产估价师；中国著名房地产市场研究专家；中国著名城市与大型房地产投资策划人深圳市专家库（房地产类）专家；中国现代房地产服务业的倡导人之一，曾任综合开发研究院（深圳）地产与金融研究中心主任；深圳市先科实业股份有限公司副总经理首届深圳市中介行业协会常务副会长、秘书长；2003、2004年度深圳地产中介十大风云人物。 （反方）李国平：炒房团不是房价上升的导火索 炒房团无法撼动一个城市的房价，从总量上来说，炒房团的资金和人数很少。一个城市，房价的提升主要是由于城市基础设施的投入和需求决定的。　　嘉宾介绍：清华大学EMBA（高级管理人员工商管理硕士），1985年毕业于上海复旦大学。曾在深圳大学从事多年营销管理研究与教学。1990年进入房地产行业，为深圳建材集团下属专业房地产公司发展部经理。1992年，与港 资合作创办市场研究顾问公司，并成功为香港投资广东的楼盘进行了项目策划和销售代理。1998年加盟思源集团，前两年担任思源软件公司总经理，其后参与组建思源地产顾问公司并担任公司总经理。 政策敏感性 例：A、国八条（附件一） B、七部委八条（附件二） C、2005年6月1日税收新政（附件三） 【直接对房产交易过程进行限制，政策在大方向上是限制局部城市的炒房现象，实际上以直接限制交易过程为手段实现目的本身，在遏制投资型炒房数量和房价涨幅程度的同时，也打破了往日市场平稳局面，2005年第一季度的红火局面嘎然而止，迅速在全国形成了持续时间长、波及范围广的“市场多方观望”局面。】 环境互动性 例：A、开发商互动性（海棠湾：附件四） B、区域互动性（美丽沙、环岛路） 房地产业的含义 土地及其开发、土地使用权出让 房屋及其建设、维修和管理 房地产权益 【抵押权是指，房屋的有偿使用权及有偿出让的国有土地使用权可以 ... 典当权：简称典权。 它是产权人以商定的典价给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。 ...】 房地产市场 房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业 先导性：社区文化、飘一代居住概念 房地产业与城市规划和城市土地管理关系密切 例：与城市改造工程相结合 A、深圳宝安区 B、海口“海甸溪改造工程” 房地产是国家和个人财富的体现 房地产业将成为我国国民经济的支柱产业 房地产业的发展可以促进和带动其他产业的发展 房地产业的有效发展有利于优化产业结构和消费结构 发展房地产业使更多人获得就业机会 发展房地产业有利于促进我国对外开放 我国房地产业的历史与发展 房地产业发展的三个时期 改革开放以前的30年 改革开放以后的20年 1999年之后，进入新的发展时期 ☆房地产业存在的问题 商品住宅产品结构不合理 房地产市场秩序不规范 局部地区房地产开发投资和开发规模增长过猛 少数城市商品房价攀升过快 例： A、2003年上海房价最贵增长速度最快：房均价5118元/㎡，增长速度是24.2% B、（2004年12月27日）房价的持续走高是我国大中城市房价今年的主要走势。前三季度我国３５个大中城市房屋销售价格持续上涨，其中沈阳、南京、重庆３个城市房屋销售价格涨幅位居前三位，分别高达１９.２％、１７.７％、１５.６％。其次为上海、天津、兰州、青岛、宁波、杭州６个城市。房价的不断攀升，让消费者不知所措。 全国商品房空置面积持续增长 房地产业的发展对策 政府要启动房地产有效需求 改善房地产有效供应，这既要靠政府，跟要靠开发企业和中介企业 从企业微观运行方面，房地产企业必须注意“两个差异”【地区、产品】 例： TOWNHOUSE（近郊联排、双拼、叠拼住宅） STUDIO（工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论） SOHO（SOHO和LOFT都是STUDIO的不同表现形式之一，是工业时代后期人们对流水线产品的