月东莞房地产报告独栋别墅最高卖到万.docVIP

1-10月东莞房地产报告：独栋别墅最高卖到7.5万/平 　1—10月份，东莞普通住宅均价表现趋稳 　　如今看来，东莞商品住宅均价其实并没有出现政策出台前、正如不少消费者所预期的那种理想情形：下跌。至于后市发展趋势，就要视各类型洋房供求关系以及各房企的资金链状况。当然，这会是一个相对漫长的过程，在这期间，一切都有可能发生。 　　市场 　　1—4月 　　4月新政实施前成交稳定 　　开发商去年都狠狠赚了一把，这并非无稽之谈。 　　单个房企年销售额突破30亿元的，在东莞，就有两个，这是东莞房地产自掀开发展帷幕之际，开创的第一个新局面。其他房企同比2008年，业绩都实现了翻一番的销售目标。分析2009年的销售数据，与各房企旗下的各类型产品的积极贡献不无关系。从整个市场层面而言，不论是大户豪宅、抑或中等户型、别墅去年的消化都呈现出良好态势的特征。 　　去年底，银行有关收紧二套房贷的迹象在市场一线得到验证。时值春节前后，一些发展商很敏锐，利用元旦销售节点，迅速出货，并在2010年开年之际，再度取得了一个良好的销售业绩；也有一些发展商或囿于工程进度、或看不清市场变化等原因，要么赶不上、要么不推货，1月份就这样转眼滑过。但从整体来看，销售数据并不难看：1月份，80—140平方米的户型，卖了1834套。140平方米以上的户型，卖了688套。 　　2月份，恰遇传统佳节，因此，成交不旺盛，是开发商意料中之事。结合1、2月份的市场表现，各房企甚至在今年两会召开前夕，都寄予政府放宽货币政策的深切期望。只要政府放宽货币政策，对于房地产来说，就是一个极大的利好。因为两会所透露的一些信息，被一些楼市专家普遍解读为一种积极，因此，不少房企代表在紧接着对4月份楼市走向预期之际，都不约而同地采取乐观态度，他们有理由坚信：大阳春会紧随而至。 　　需要看到的一个现象：3月份普通住宅新增供应还不到900套，仅为1月份的1/3，而成交量还是有1553套。发展商的良好市场预期，也并非一厢情愿：4月份，东莞普通住宅成交量达到1793套；140平方米以上的大户型，成交量也超过400套；别墅100套。 　5—10月 中等户型产品消化较快 　　转折点正式来临。4月下旬，一纸史上最为严厉的楼市新政正式落地，发展商美好的愿望正遭受来自现实的冲击。在紧接着来临的五一黄金周，城区各大楼盘均上演了惨败局面，甚至一些楼盘还出现零成交状态。5月东莞商品住宅总成交量还不到2000套，这种情形，让消费者不经意联系起2009年的5月份，商品住宅月度成交量超过5000套的数据，相形之下，一边是“红五月”，另一边则是“灰五月”。 　　从4—7月份买卖双方的心态来看，一方面，楼市新政实施后，在一定程度上坚定了消费者降价的强烈预期性，不少原准备在5月份出手买房的消费者纷纷推迟购房计划；另外一方面，由于房企尤其是主流品牌房企资金压力不大。早在新政实施之前，他们抓住2008年底利好政策实施所波及的整个2009年消费力充分释放的大好前提，在2010年第一季度加紧销售进程，快速实现了资金回笼的渠道，以致房企在这期间都表现出不太紧张的心态。 　　房企普遍所表现出的淡定心态背后，则是成交量持续下探的事实。不过，这一现象，自8月份开始，开始得到扭转。 　　从数据来看，8月期间，每周住宅成交量平均超过800套，日均成交量超过100套，相比新政实施一段时间内日均成交量徘徊在50套，住宅成交量开始出现反弹特征。到了9、10月份，普通住宅成交量再度冲破2000套。值得一提的是，就在国庆前夕，包括银监会、国土资源部在内的多部门刚刚颁布楼市新政。 　　价格 　　1—10月 市场并未出现降价跟随风潮 　　作为东莞本土房企大鳄，光大在2008年的市场表现可视为起到模范作用。在它的积极参与和带动下，东莞房价从2007年的巅峰时期迅速降至2008年一个相对合理的水平。 　　但正所谓彼一时此一时。今年4月下旬出台的严厉新政实施不到一周时间，光大就高举“听党的话跟党走”大旗，对黄旗印象和景湖时代城两项目打出“83折”优惠，在消费者中赚足眼球，并赢来喝彩。但事实上是，此举，光大并没有起到引领整个市场大势跟随风的标杆作用。 　　一个多月时间过去后，作为深系房企的一个代表，深业地产也不经意发起“要在东莞市场上引起轰动”的豪言，对旗下5栋68套单位以5500元/平方米的价格分批推出市场，消费者趋之若鹜。 　　从数据来看，今年前10月份，普通住宅成交均价为5906元/平方米，140平方米以上户型的成交均价为8410元/平方米。从月度走势来看，1—10月份，东莞普通住宅成交均价基本维持在6000元/平方米，10月份达到6298元/平方米；140平方米以上户型成交均价在这期间变化相对大。9月份，该类型产品成交均价达到9084元/平方米，这与部分高端大户豪宅上市