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建设项目评估课程设计任务书 设计题目：住宅开发项目经济评价 指导教师：念 红 芬 学 生：杨 丹 班 级：2007 级 项 目 管 理 学 号：200710702072 《建设项目评估》课程设计任务书二 一、设计题目 住宅开发项目经济评价。 二、设计内容 （1）对该项目作出财务评价，计算各项综合指标，基准财务内部收益率为12%。 （2）对该项目作出敏感性分析和盈亏平衡分析，测算项目的抗风险能力。 （3）作出该项目经济评价的结论。 三、设计目的 （1）了解项目评价程序； （2）熟练掌握建设项目投资估算； （3）熟练掌握融资方案解决与资金使用计划编制； （4）熟练掌握财务评价方法。 住宅开发项目经济评价 一、市场预测分析 二、项目投资计划分析 三、资金来源与运用分析 四、资产负债分析 五、现金流量分析 六、盈利能力及资产运用效率 七、项目财务效益预测 八、 项目实施进程评价 九、项目偿债能力分析 十、项目敏感性分析 十一、评估结论 一、市场预测分析 根据企业提供的资料，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。 二、项目投资计划分析 该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用） 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。 投资估算明细表 单位：万元；平方米 序号 费用名称 投资额万元 单位 经济技术指标 占总投资% 备注 工程量 单位指标 合计 40573.09 平方米 116092.11 3494.91 100.00% (该指标不含营业税费） 一 土地费用 17286.52 平方米 122622.00 1409.74 42.61% 净地 1 土地转让费 15770.00 平方米 122623.00 1286.06 38.87% 净地 2 土地使用费 24.52 平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地 3 契税、手续费 266.00 平方米 122624.00 21.69 0.66% 按实际支出 4 土地出让金 1226.00 平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同 二 前期工程费 792.89 平方米 122624.00 64.66 1.95% 1 土地勘测费 90.95 平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 2 规划设计费 417.00 平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及补充资料计 3 可研报告费 11.00 平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及补充资料计 4 三通一平 183.94 平方米 122624.00 15.00 0.45% 参照上海地区目前的收费标准 5 开口占道费 84.00 米 28 3.00 0.21% 参照上海地区目前的收费标准 6 小区招标 6.00 平方米 122624 3.00 0.01% 按实际发生额 (三)投资估算说明 1、土地费用 按企业与××国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。 2、前期工程费?? 根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88 万元。 3、房屋开发费 (1)建安工程费 建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《上海省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额上海省估算表》为基础，参照上海地区同类建筑技术水平，本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套。联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元