物业管理基本制度与策略.docVIP

物业管理基本制度与政策 230 物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 231物业管理的社会文化 指的是摆脱了过去那种自建自管的分管管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业；变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主大会委托授权的范围内集中实施社会化管理，从而克服旧体制下各自为政、多头管理、相互扯皮、互相推诿的种种弊端，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。 232 物业管理的专业化 指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。 233 物业管理的市场化 是指物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。 234 法律责任，又称违法责任 是指法律关系的主题由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。 235 物业管理企业 是按照现代企业制度住建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏能够独立承担民事责任的企业法人。通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为。 236 物业管理服务 是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。 237 物业服务合同的标的 是物业管理企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。 238 物业包干制 是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 239 物业酬金制（佣金制） 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 238 业主委员会制度 即由业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。 239 业主 房屋的所有权人为业主 240 物业服务合同 是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。 241 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金 是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整栋楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。 242 业主公约 是由全体业主 共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主有普遍约束的自律性规范。 243 物业管理招投标 是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过招标方式竞聘物业管理项目的活动。 244 前期物业管理招标投标概念 建设单位通过招标方式选聘物业管理企业。 245 公开招标 要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业管理企业参加投标。 246 邀请招标业称定向招标 是指招标人有选择的向物业管理企业发出投标邀请书，邀请特定物业管理企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理项目。 247 招标代理机构 是依法设立、从事招标业务提供相关服务的社会中介组织。 248 （一） 开标 (1)开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。 (2)开标地点应当在招标文件中预先确定，如变更开标地点，招标人应当事先通知投标人，以保证全体投标人准时到场后开标。 (3)开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。 (4)开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。其中，招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，包括投标人对投标书的补充、修改文件，开标时都必须当众拆封。 (5)开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。 评标 1．评标专家名册 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并，或者实行专家名册计算机联网，以被聘请。 房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务的培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评