第章物业服务合同与物业管理规约的法律规定.docVIP

课 题：第4章 物业管理合同与物业管理规约的法律规定 共 4 课时 4．1物业服务合同 第 1.2 课时 教学目的：了解物业服务合同的概念、特征和种类；熟知有关合同的订立、效力、履行、变更、转让和终止及违约责任的基本知识。掌握物业服务合同的内容 教学重点：物业服务合同的概念、掌握物业服务合同的内容 难 点：掌握物业服务合同的内容 教学方法：案例教学法、讨论式教学法 教学手段：多媒体教学手段 教学过程： 4.1　物业服务合同 【案例】 一次签字，价值万元 W公司某项目电梯外包给A公司负责维保。2004年6月4日、16日，7月21日，1#、15#电梯钢丝绳分别出现不同程度断线、断股现象。A公司提出更换钢丝蝇，要求W公司在A公司出具的配件供应单上签字。W公司工程部派人经过现场查看，发现五根复绕式钢丝绳中有一根已有两处出现严重的断丝散股现象，并且由于断丝时间较长导致电梯机房曳引轮处的横档杆被严重划伤，据此判断A公司的维保技术存在问题，口头告知A公司等日后查明原因后再付款，遂在配件供应单上签字。A公司对对曳引钢丝绳进行了更换，共花费人民币13532.4元。由于W公司认为钢丝绳的更换是由于A公司维保不当造成的，一直未付款。 后由于A公司维保多次出现问题，W公司于2005年1月与A公司提前终止了维保合同。6月，A公司向W公司提出支付其在维保合同期内更换钢丝绳费用的请求，被W公司拒绝。7月，A公司向法院提起诉讼，一审法院认为W公司提供了大量的证据，但均不足以证明电梯钢丝绳的更换是由于A公司的维保不当造成的，W公司败诉。 W公司不服提出上诉，二审法院以维保合同约定“因正常使用磨损导致修理或更换配件时，单体配件费用不超过人民币2000元，由乙方承担，如超过人民币2000元，则该配件的所有费用由甲方承担，但乙方必须书面通知甲方，得到甲方的书面同意后再进行修理更换”，而W公司工作人员曾在A公司出具的配件供应单上签字， 即认可A公司的做法，故需要承担相关费用为由驳回上诉。 案例分析： 1．为了应急及保证业主正常使用，W公司工作人员在紧急情况下签字，但是在签字时只是口头对A公司进行了说明，并没有在配件供应单上加以注明，事后也没有就出现的争议与对方进行沟通和协商，明确责任。由于我方管理人员的工作失职，造成了公司的经济损失。 2．钢丝绳断丝后，经过现场勘查所发现的系列问题，一方面说明A公司的日常保养、巡查形同虚设，另一方面，也说明W公司对A公司的监控处于失控状态。 案例启示： 1．要向员工传递签字就意味着要承担相应责任的意识。尤其是涉及到合同履行、责任划分方面的文件上签字，更要谨慎从事。如果情况紧急，必须要签字，要注意附上相关说明，以规避风险，并且在事后及时进行备忘，明确责任。 2．外包合同需要对外包方的工作标准进行详细明确的界定，这是评价外包方的服务是否符合要求的前提和法律依据。 4．1．1物业服务合同的概述 1．物业服务合同 物业服务合同是指在物业管理活动中，物业服务企业或专业服务企业通过参与招标活动接受委托从事物业管理服务，为保证物业管理活动顺利实施并实现物业管理服务目的，与委托人签订的明确双方民事权利义务并共同遵守的协议。 物业服务合同是确立委托人（建设单位或业主）与物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。物业服务企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业服务企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。物业服务企业和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的法律主体关系，享有相应的权利和义务，适用民事法律关系的平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用等基本原则。 需要强调的是，本节所谈的物业服务合同不包括物业管理企业在开展管理服务、经营租赁等活动中所涉及的劳务合同、供求合同、租赁合同、居间服务合同等。 2．物业服务合同的特征 （1）物业服务合同以权利义务关系为核心 物业服务合同以约定有关当事人在管理服务中的权利义务关系为核心，而其他经济合同，如房地产的开发、转让、中介等合同，均以相应的项目为核心。 （2）物业服务合同属于有偿的劳务合同 作为物业服务合同的标的与核心的物业管理服务，实质上是一种为委托人提供的带有管理、服务、经营性质的特殊劳务。物业管理企业作为经营性服务企业，为业主和使用人提供的服务是有偿的。 （3）物业服务合同既是诺成合同又是双务合同 只有经过要约（委托）和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，物业管理合同才能成立。而且，物业服务合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定。 3．物业服务合同的种类 （1）前期物业服务合同 指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之