索尔国际价格策略和价格体系.docVIP

价格体系和价格策略 一、基础价格设订 定价需要考虑的三个主要原则是：成本、客户需求和竞争对手的价格。成本是价格的最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。 目前，房地产市场上主要有下列几种定价方法： 成本加成定价法，即在产品的成本上加上利润； 认知价值定价法，即根据产品的认知价值来制定价格，它要求价格水平与购买者心目中的产品价值相一致； 市场比较定价法，即随行就市定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，而不太注重自己的成本因素； 1、商务小户型价格测算 由于本项目土地获得方式非拍卖取得，故地价等因素无法按照成本定价的方法进行测算。 根据项目前期的市场调查可知，项目周边无直接竞争楼盘，具有区域唯一性，因此本次定价将综合考虑区域市场比较和同类型产品比较的定价原则进行测算。 我们建议按照市场比较定价法并结合具体成本情况制定。因为市价反映了成都地产行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业协调性。 为取得市场认同，我们建议初期先参照周边现有项目的平均租金、售价水平制定项目的售价，待形成市场认知以后，再提高售价。 对 比 加 成 定 价 表 项目名称 价格 元/㎡ 区位修正 修建时间修 正 销售情况修 正 规 模 修 正 配 套 修 正 个别因素修 正 本项目价 格 交通 繁华 时代华章 7300 120：100 120：100 90：100 95：100 100：100 110：100 110：100 6859 博傲大厦 7000 100：100 100：100 90：100 100：100 100：100 110：100 100：100 7000 万科·加洲湾V派 7800 100：100 95：100 110：100 120：100 120：100 120：100 130；100 6868 春熙商汇广场 7300 120：100 120：100 95：100 100：100 110：100 110：100 120：100 6593 备注： 区位修正包括交通、区域功能、关注度； 配套修正包括零售商业、专业市场、商务写字楼、酒店、娱乐场所、金融业、餐饮等不同业态；针对居住功能，配套中还需增加生活方面的配套设施如学校、休闲娱乐场所、公园、绿化等； 个别因素包括商圈氛围、人流量、消费水平、消费期望、开发商品牌、物业管理公司等方面； 参考楼盘简析： 时代华章为异区同质项目，地处春熙路黄金地段，东大街与红星路交汇处，商业气氛浓厚，属于传统的商业、贸易区域。交通条件与本项目有相似之处，地处快速通道一侧。写字楼+商业的形态对于地处商业中心区域的配套设施要求较高，个别因素与本项目比较其优势在于区域商圈氛围、人流量、消费水平、消费期望、品牌等方面能够体现得较为明显。 博傲大厦可视为同区同质项目，地处浆洗街中段。该地段现为城南商务区域，与人民南路平行，距离不到1km。其体量与本项目相似；规划业态也与本项目相似，因此具有可比性。该项目地处成都市传统商务区域，浆洗街写字楼以金融业公司入住为主，文化氛围虽没有本项目浓厚，但是其商务氛围及科技感较本项目较强。因其在商务中心配套齐全，有零售商业、专业市场、商务写字楼、酒店、娱乐场所、金融业等等一系列的商务配套。个别因素上本项目与其极为相近。 万科加州湾因属于异区异质的参考项目，项目位于二环路交大立交。主打为50~100㎡商务公寓。整个社区以居住功能为主，商务概念仅仅为吸引有商务用途客户的一个营销手段。项目周边商务配套不完善，仅有会展中心作为配套，而会展中心的高端商务作用已经逐渐被新会展中心所取代。因此其对于本项目的可比性就有所减弱。 春熙商汇广场也地处春熙路总府路天桥旁，为商业气氛最为浓重的区域。该项目是2006年春熙路商圈的代表性物业，产品形态涵盖全装修酒店式商务领馆和室内商业步行街，扼守春熙路北段的财富龙头口岸。作为全国第三大商圈的物业开发水准的新标杆，全面整合了其产品形态、春熙口岸的不可再生性、不断增值的区域土地价值空间为一体，可满足高效商务办公、酒店式公寓、不同规模商业投资等功能需求。而其商业部分的优势是本项目所不能比拟的，写字楼部分作为商业区域的配套设施有其存在的必要性。它没有按照常规的甲级写字楼的配套设施进行配置，而是对其商务功能进行了一般性的配置。因此对于本项目的参考价值有一定的意义。 采用算术平均法确定本项目的均价为： 6859+7000+6868+6593=6830（元/平方米） （本项目的价格应该保持在该价格线左右，但由于成都房地产市场的热销现状，该区域的房价在未来将得到较大的提升。） 由于本项目推出的时间预计为2008年5-6月左右，根据目前成都市房地产市场的价格增长情况，以及明年同期将会在本区域内面市的路桥集团项目、富临集团项