XXX酒店公寓销售思路分析案.ppt

3.2投资增值销售模式 ****认为：若无可适合合作的酒店管理公司，开发商须成立自己的租赁中心，做酒店式公寓的经营管理，为客户提供投资渠道。 优势： 一定程度上吸引客户 回报方式灵活 发展商较无经营压力 问题： 客户对投资稳定保障的认同度 优势： 较高的销售利润 有效吸引客户，市场反 应好 劣势： 风险 发展商承担一定的资金压力 经营风险 销售风险 ****认为：建议采纳此种模式 3.3 返租销售的销售模式 风险规避: 经营风险规避：为在同类公寓项目中取得良好的经营收益, 必须提高物业的软硬件水平,包括配套设施及服务的水准,以期提高租金及入住率.现代城公寓项目的硬件水平较高，软件服务力求与知名酒店管理公司达成合作。 销售风险规避：为了支撑项目的高价格,首先是制定有吸引力的投资回报方案, 其次要在营销方面和工程展示方面给予配合,塑造项目的高档和高价值形象。 ****认为——返租销售模式最具吸引力，并可提高公寓销售价格，创造销售利润最大化。 方案1：整体出租给青岛豪森酒店管理公司经营管理，联安地产与业主签订出租委托经营协议。联安地产与豪森酒店管理公司签订的租赁年限与业主的返租年限相一致，建议签订5年的租赁期。既保证业主前5年的稳定收益，业主在返租协议期满后获得更高的租金升值回报。 方案2：联安地产与深圳联邦国际酒店管理公司委托经营。联安地产与业主签定委托经营协议。在保证对投资客户具有一定的投资收益吸引力的同时，相应缩短签约年限，建议返租年限3年，减轻发展商的经营压力，降低经营风险从而促进销售。 晶都酒店式公寓销售模式的选择建议 投资型客户的收益 升值带来的价值提升 后续经营带来的利益 **** *****酒店式公寓 销售思路分析 探讨思路 不同销售模式对项目的影响分析 酒店式公寓销售模式及案例分析 *****酒店式公寓销售模式分析 *****五号楼销售模式简析 1.酒店式公寓销售模式及案例分析 酒店式公寓 定义： 又称服务式公寓(Service Apartment)，其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的综合体。既可出租，亦可自用。 关键词：公寓 酒店式服务 宜居宜租 简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。 特征： ◇ 提供酒店式服务和管理 ◇ 公共空间及室内均提供精装修 ◇ 兼有居住和投资两种功能。 酒店式公寓档次高、生活便利，带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。 酒店式公寓 ◇ 直接销售 ◇ 投资增值销售 ◇ 返租销售 即发展商直接出售，不承诺任何投资回报。 即发展商售出物业时，为业主提供各种形式的投资租赁服务。 发展商售出物业后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者固定租金。 酒店式公寓营销模式 投资增值 返租销售 直接销售 *****晶都是**首个真正意义的酒店式公寓产品，与本地项目并无可比性。酒店式公寓产品在国内一线城市较多，以全国一线城市深圳市场的酒店式公寓产品为参照，对三种销售模式进行阐析。 酒店式公寓销售模式 业主的盈利方式是靠个人出租，收益较无保障。 所以此类物业销售在市场竞争激烈情况下，竞争力不强。 发展商 物业管理公司 业主 委托 管理 销售 销售模式之一 直接销售 开盘时间：2006-8-13 销售均价：11000元/平方米 装修标准：毛坯 物业管理：卓越物业管理， 管理费4.2元/m2/月。 特点分析：项目特色突出，个性十足，户型及营销理念非常有特色。 销售状况：项目符合追求个性人群的心理需求，采取圈层营销的模式，在深圳房地产市场大市向好的时机下，开盘一个多月已销售愈六成，但在2006年11月产生销售迟缓的现象，可见无投资回报的营销模式在一定程度上对其他项目的竞争力有限。 深圳优品艺墅 1.1直接销售模式案例 直接销售模式 分析和结论： 开发商方面： 此种方式发展商无经营风险，后期物业管理也相对比较容易。 客户方面 居住 居住成本较高 投资 投资收益无保证 项目竞争力有限 发展商 酒店经营管理公司 业主 委托管理 返 利 销售 委托经营 业主与酒店管理公司共同承担经营风险 提升客户投资信心 较具竞争力 销售模式之二 投资增值销售 开盘时间：2006-9-23 销售数量：236套 销售均价：13000元/平方米 物业管理：雅兰酒店