乐清市场地块研判报告.pptVIP

高层户型 118㎡ 139㎡ 附加值高，挖洞做法，大面宽，利用高，户型受客户青睐 独栋户型 南北双花园；附加值高（送露台、双地下室空间） 1F 2F 3F 重点个案——正大城 后续地块 基本情况 总建面积：住宅13.5万方，共9栋高层与56栋联排别墅 建筑风格：法式风格 容积率：2.2 主力户型：89、140、167平；192-240为主联排 开盘时间：首期15年8月，截止目前已推出4栋高层292套、19栋联排别墅59套 最新动态： 2015年8月一期59套别墅亮相，销售情况近50%，2015年9月二期292套高层亮相，基本售罄。 全盘信息：整盘高层约700套，联排别墅约180套 57 58 60 61 销售表现 正大城高层 面积段 套数 套数配比 去化套数 剩余套数 去化率 主力总价区间 均价 89 96 33% 86 10 90% 86-109 11300 140-142 132 45% 127 5 96% 161-200 13223 167 64 22% 61 3 95% 198-236 13400 合计 292 100% 274 18 94% 86-236 12836 正大城别墅 套型位置 面积段 套数 套数配比 去化套数 剩余套数 去化率 主力总价区间 成交总价区间 折后单价 东边套 234 5 8% 3 2 60% 529-584 529-573 24112 285 11 19% 10 1 91% 668-748 576-748 23562 331 3 5% 2 1 67% 554-1224 554-840 26289 合计 19 32% 15 4 79% 529-748 529-748 24195 中间套 192 6 10% 1 5 17% 396-406 405 20927 240 15 25% 2 13 13% 526-557 523-549 23241 合计 21 36% 3 18 14% 396-557 405-549 22680 西边套 234 5 8% 2 3 40% 539-549 542-588 23599 285 12 20% 7 5 58% 642-817 642-704 25204 331 2 3% 0 2 0% 683-849 683-849 24846 合计 19 32% 9　 19 47% 539-725 542-704 24800 总计 59 100% 　27 32 46% 396-849 523-748 23929 高层刚需总价控制在100万左右，140㎡改善需求160-200万，167㎡高端改善200-240万；联排285㎡销售较好，总价控制在580-750万 高层户型 89㎡ 附加值高，挖洞做法，大面宽，利用高，户型受客户青睐 142㎡ 联排户型 南北大花园连接；附加值高（客厅挑空、送露台、双地下室空间，带泳池） -2F -1F 1F 总价表现 项目名称 高层 联排 海德公园 1.6-1.7万/㎡ 刚需150万内 140㎡250万内 去化速度一般 边套350㎡1050-1250万； 中间套300㎡700-850万 销售表现差，目前基本滞销 悦荣府 1.55 刚需130万内 140㎡220万内 边套220-260㎡550-780万； 中间套200-230㎡500-630万 中梁首府 1.24 120-137㎡ 总价150-200万 跑量 叠墅160-180㎡300-400万 跑量 正大城 1.28 刚需100万左右 140㎡200万内 去化速度较好 中间套285㎡销售较好580-750万 销售表现一般，边套滞销 市场总结 容量：年度稳定容量在3000-3500套，刨除安置房等项目的成交量来看，实际商品住宅容量在2000-2500套； 供需：高层以120-144㎡为主，低密度产品销售表现受制于户型设计、面积段及总价段控制； 存量：滨海新区内部核心竞争主要来自海德花园、悦荣府及中梁首府三期，存量1500-2000套；外围超百万方正大城为主要竞争；高层存量结构以144㎡为主，洋房为市场空白点； 价格：高层合理均价应在1.4万/㎡左右； 板块竞争压力小，去化周期较短，市场存在结构机会点 用地属性 市场背景 用地建议 价格依据 认可度： 现售价： 预判价： 海德公园 ≈ 悦荣府 ＞中梁首府 ≥ 本案 ＞ 正大城 结合商品房和安置房价格及未来竞品价格预估本案合理售价预判为1.4万左右 高层 1.6-1.7万/㎡ ≈ 1.55万/㎡ ＞ 1.24万/㎡ ≥ 本案售价 ＞ 1.28万/㎡ 周边安置房约1万/㎡ 海德公园主打品质 15年下半年市场回暖，海德公园后续上市高层心里预期价格1.8-1.9万/㎡ 低价跑量 价格建议 售价 悲观（-6%）