思源精品-2008年泰达港湾项目营销推广执行报告汇报文件PPT培训课件.pptVIP

大港区泰达港湾项目营销推广执行报告;充分了解区域房地产市场现状； 充分了解区域市场需求及客户特征； 明确本案营销关键点及实现方式；;思路;明晰营销目标;项目本体出发 了解地块基本状况;项目位于港东新城规划范围内;;项目整体体量较小，自身缺乏配套 整体规划以小高层为主，自西向东层数逐渐递减。 采用围合式布局，大型集中广场设计。 单体楼座高低错落有致。;产品构成情况;开发能力与资源;限制条件分析;结合开发商要求 明晰本项目的营销目标;目标3：形象与品牌 通过对本项目的成功开发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！;…;项目永恒的话题;目标3：形象与品牌;巩固的三角形体系,保证项目相互支撑,协同发展;针对营销目标 构建完整的营销体系;遵循AIDAS模型 搭建系统营销执行体系;贯穿营销体系的核心营销思想： 营销绩效管理;通过营销绩效管理全面提升本案的营销绩效;明晰营销目标;城市规划;大港区 大港为于环渤海经济带金项链中下部，高新技术产业带的带动区。始建于1979年11月，区属GDP和区级财政收入年均增长率超过20%，使大港成为天津发展最快地区之一。;滨海新区;滨海新区;战略东移;大港区政府;居住人口整体素质一般;以本案出发思考区域的发展;区域将成为滨海新区乃至天津市场新的热点区域 随着大港新城的城区功能规划以及相关功能产业的进驻，未来区域市场需求将继续升温，在一定程度上亦将催生区域土地市场的交易活跃，大港区将成为天津新的热点板块； 区域土地未来升值潜力前景向好 天津城市整体东移外扩，滨海新区政策扶持，区域自身丰富的待开发土地资源等相关利好信息的出台，作为滨海新区重要组成部分的大港区，区域未来土地升值潜力前景向好； ; 2007.5-2008.4大港区月均成交量为2513平米，与汉沽区相差不大。但远小于塘沽区和开发区。;大港区与滨海新区各区商品住宅成交价格对比;小结; 主要包含北部学府板块、城区南部居住板块和港东新城板块。;板块;板块;客户分析;客户分析;三方博弈;客户研究目的及调研说明;研究结论—购房基本情况;客户普遍对所看楼盘表示满意，但客户并没有立即下单，表明多数客户仍处于考虑之中，希望有更好的产品出现 客户对地球村、和兴理想城、辉煌名都、美郡等几个楼盘满意度较高 客户对看过楼盘的小区内部环境最为满意，但同时也有有部分认为楼盘地理位置欠佳、房屋价格偏高、户型设计不合理等 客户对建筑风格概念并不明确，但从客户对所看楼盘建筑风格评价中可以看出客户较为满意具有独特风格的建筑产品;六成的客户对泰达港湾项目位置和项目周边环境不了解 客户认为泰达港湾主要劣势在于项目地距离当前城市中心较远，目前区域配套不成熟等，优势在于开发商品牌优势 55.5%的客户喜欢欧式风格的园林设计 运动配套方面，客户主要需求有游泳池、儿童游乐场、篮球场等;研究结论—对本项目产品的建议;多数客户认为在面积固定下，应该满足客厅的面积相对大些，强调客厅的舒适性，各间卧室满足基本使用功能即可 六成客户喜欢平层的室内空间形式，其次为错层 七成客户购房打算办按揭，但首付比例多数选择满足国家规定的最低限度。 多数客户认为泰达港湾项目高层产品合理的单价为5001-5500元/平米，总价在50万左右 被访客户购买泰达港湾项目产品的可能性主要集中在30%左右，增加附赠空间后可能性提高到60%左右，对如何赠送空间形式要求倾向性不明显 愿意购买的原因主要是看好项目环境好，有河，空气好的优势，临近大港一中。不愿意购买的主要原因是项目离主城区远，交通不便;此次受访者的男女比例相当，被访者家庭常住人口以3口之家为主 九成客户为已婚，其中70%左右的客户与子女一起居住 客户工作职位主要为中层管理人员、自营工商人员/个体工商户、国家机关公务员/大型国企员工等 五成左右的受访者家中有私家汽车或近期计划购买私家车，另外18.5%的客户主要的交通工具目前为自行车等 被访者个人月收入在5001-6000元之间，家庭年收入大部分在10-12万元之间 被访者主要通过朋友及亲戚介绍和报刊、广告牌了解房地产信息;明晰营销目标;… ;… ;优化策略;规避策略;明晰营销目标;营销思考;如何体现产品的价值;本案营销思考;第*页;营销难点;2008年，区域内多个住宅项目陆续上市，区域存在较大的市场竞争： 目前主要竞争对手和兴辉煌名都已经开始销售，其项目与本案地块相邻，但其地块优势明显； 辉煌名都产品不受90/70政策影响，操作灵活，而本案受其影响，且户型单一； 和兴房地产公司是当地的龙头开发商，与政府关系良好。;目标客群与销售任务的矛盾;2、加速客户对项目的购买决策;营销关键点1——扩大目标客群;营销关键点2——加速客户对项目的购买决策;潜力区域