房地产投资项目基础数据分析估算PPT培训课件.pptVIP

销售期间 第1期 第2期 … 第 N期 合计 销售 计划 面积 百分比 100% 收款 计划 期 间 百分比 销售收入 百分比 销售收入 百分比 销售收入 第1期 第2期 第3期 … 第N期 总计 房地产开发项目销售计划及收款计划表 表5-10 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元） 项 目 建筑面积（㎡） 售 价（元/㎡） XX年 XX年 XX年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商业部分 公寓楼部分 地下商业部分 地下车库部分 总 计 表5-12 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位：万元 序 号 项 目 名 称 建设期 经营期 第1期 第2期 第3期 … … … 第N-1期 第N期 1 可出租建筑面积 2 单位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（%） 5 有效毛租金收入 6 转售收入 7 转售成本及税费 8 净转售收入 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 表5-11 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元） 2、租售价格的确定 （1）房地产开发产品定价方法 ①成本导向定价法 ②购买者导向定价法 ③竞争导向定价法 （2）基本原则 市场比较 目标利润 3、经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。 二、税金估算 1、经营税金及附加 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。（属于租售交易税费） 目前营业税的税率是5%。城市建设维护税、教育费附加的计税依据是营业税税额。 城市维护建设税的税率，纳税人所在地为市区的，税率为7%；教育费附加的税率一般为3%。 二、税金估算 2、城镇土地使用税（属于开发期间税费） 土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。每个城市的标准不相同。 受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，截止到将开发产品交付给购买者并办理权属转移登记手续的次月。 应纳城镇土地使用税是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务终止。 3、房产税（属于持有期间的税费） 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算缴纳。 房产税的税率实行比例税率：（1）从价（或从值）计征的，按照房产原值减除30%的余值计算，税率为1.2%；（2）从租计征的，按照房产出租的租金收入计算，税率为12%。 4、企业所得税（每年计征，项目结束后清算） 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。一般为25%的税率。 5、土地增值税（先预征，结束后清算） 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 是对转让房地产获取的增值额征收。 增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。 普通住宅预征率为1%~1.5%；非普通住宅预征率为1.5%~2.5%；商用房预征率为2.5%~3.5%. 5、土地增值税 （1）计算增值额的扣除项目： ①房地产开发成本（土地出让金、土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等） ②房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用） ③旧房或建筑物评估价格（转让旧房地产时适用） ④转让房地产有关的税金（“两税一费”和印花税） ⑤财政部规定其他扣除项（按开发成本的20%） 5、土地增值税 土地增值税实行四级超率累进税率，从30%~60%。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 序号 项 目 计 算 基 础 1 转让房地产总收入 详见销售收入表 2 2.1 2.2 2.