范清益房地產.pptVIP

緒論 策略乃指達成目標的手段步驟 研擬投資策略的核心在於界定投資者的風險與利潤 A、投資哲學 B、投資目標與決策準則 C、投資計畫與政策 D、投資策略分析 緒論 房地產投資步驟 房地產投資步驟 * * * 按一下以編輯母片 第二層 第三層 第四層 第五層 房地產投資與決策分析報告 房地產投資策略與步驟 報告者:地政碩一 范清益 教科書導讀第四章 房地產投資與決策分析報告 投資策略 成功策略 外部環境 （法規.政治） 社會價值 （價值.風俗.道德） 個人資源 （資金.經驗.技術.能力） 個人價值 （目標.想法） 可能作投資 Might do 能夠做投資 Can do 應該做投資 Should do 要去做投資 Want to do 房地產投資與決策分析報告 房地產本身增值獲取利潤－買賣價差，此為國內房地產投資的主要利潤來源。 經營中獲取利潤－出租、經營管理、自行使用，此為國外房地產投資的主要利潤來源。 貸款中獲取利潤－可融資再轉投資於其他投資工具，此為財務槓桿，有利於資金的流通。 稅捐抵扣中獲取利潤－Tax Shelter，投資房地產貸款時，期利息可由稅捐扣抵，此為財團投資房地產節稅的目的。 利潤來源 房地產投資與決策分析報告 決定投資策略 找尋各種投資方案 利用簡單財務模型分析 和賣主協商基本條件 進一步作可行性研究 稅賦上考慮 進行現金流量財務分析 最後協商及交易手續 經營房地產 結束經營房地產 基本假設 積極的投資者與 資金的投資者 房地產投資與決策分析報告 投資哲學 投資原則 投資目標 投資決策準則 投資計畫與政策 初步過濾準則 第一步驟 房地產造型.面積大小.結構 鄰里環境區位 投資者偏好 非財務準則 年租金指數GRM. 利潤和風險組合 損益平衡點.DCR.槓桿比率.自有資金收回期間 風險面 增值率.IRR.NPV 利潤面 財務準則 投資決策準則 發展投資策略 房地產投資與決策分析報告 Aspen Wood Apartment 分兩階段建築，共有84單位的三層樓綜合建物，有屋頂且75％是石造 可供出租坪數為1500坪 區位方面有足夠的停車空間和中庭游泳池，鄰近市區、大學與其它中心機構 179 209 2臥室.2衛浴 6 159 199 2臥室.1衛浴 14 129 US＄149 1臥室.1衛浴 64 夏.月租 春秋.月租 類型 單位數 10417 10417 6453 B地 10367 10367 7463 A地平方公呎 3 2 1 樓層別 案例分析 國外案例 房地產投資與決策分析報告 投資哲學與原則 投資目標與決策準則 周圍環境須明顯為高品質鄰里環境 接近購物交易及運輸中心 興建年限小於10年 建物設計佳 非財務準則 貸款額度75％-90％ 利潤和風險組合 損益平衡點＜85％ DCR＞1.25倍 風險面 第一年至少10％資金回收率 稅後報酬率＞18％ 利潤面 財務準則 投資決策準則 投資計畫與政策 初步過濾準則 案例分析 房地產投資與決策分析報告 案例概況與基本假設－ 現在日期 2008年10月 姓名 邱先生 年齡 28 職業 政府公務員 薪水 50,000元/月 存款 6,000,000元 個性 節儉理性，內向保守，不喜歡變動，也不喜歡冒險 目前居住 租5坪套房一個月5,000元位在文山區 婚姻狀況 單身 但有一位穩定女朋友，預定30歲時結婚 國內案例 案例分析 房地產投資與決策分析報告 投資哲學- 有穩定工作，傾向自己管理。目前願意投入5,000,000元自備款，2,000,000元銀行貸款及每月22,000的薪水進行投資 投資原則- 1.預期現在房地產景氣為低點，等到結婚買房子可能更貴，不如現在買 2.欲擁有房子的滿足感 3.尚有1,000,000元的存款餘額和每月10,000的薪水存款,即使投資失敗也具備基本生活能力 投資目標- 1.主要目標為自住，約二至四年欲出賣轉手 2.買進賣出的報酬少沒關係，但是風險要小 3.在結婚前，起碼有擁有自己房子的滿足感 案例分析 房地產投資與決策分析報告 投資決策準則- 投資計畫- 1.因屬於短期需求，目前只找現成中古屋，將來結婚生子後又會換屋 2.新屋太貴，尚有負擔房租，易降低現有生活品質 3.預售屋須承擔風險和時間壓力，故不考慮 1.位於北市文山區或新店市區 2.約15坪至20坪，一廳二房可 3.社區安全寧靜，附近有公園或鄰河濱 4.希望樓層數不要太高或有電梯 非財務準則 薪水 50,000 生活費 13,000 房租 5,000 固定存入 10,000 可投資金 22,0