河源市大世纪威尼斯A区地产定位PPT培训课件.pptVIP

河 源 大 道 建 设 路 德欣豪庭 广晟凯旋城 万隆公园1号 华清苑 怡景云天 金色领地 德润世家 碧洋家园 岭南·温馨家园 润隆居 兴业居 御福花苑 翡翠星城 沁园邨 长城·世纪华府 碧洋华庭 五星级酒店 河源火车站 市民广场 市政府行政中心 人民公园 江北新市区，推盘量大、预计将有 22个项目同期发售 益和花园 长鸿花园 东江首府 臻和院 比华利山庄 雅居乐 在售 待售 深业项目 某项目 竞争分析 项目概况 项目区位：新市区河源大道（临新丰江） 项目占地：10220平方米 容积率：6-7 建筑面积：约6.5万平米 商业面积：约2万平米 住宅面积：约4.5万平米 限 高：100米 新 丰 江 本项目 丽日城市广场 别墅市场销售惨淡 华清苑 公园西路，行政中心区 3.4万 联排别墅 318-334平米 6400元/平米 4个月前推出10套，4个月仅销售2套 雅居乐 新城黄沙大道 216万平米 联排别墅 143-203平米 6500—7000元/平米 一个月内无销售 联排别墅市场惨淡 片区内竞争对手列举与分析（考虑出于同一片区，同时段有销售） 丽日城市广场 锦绣名雅院 东江首府 VS 威尼斯名园 项目名称 用地面积 建筑面积 产品类型 销售进度 剩余产品 剩余套数 价格 丽日城市广场 1万平米 6.5万平米 单房、1、2、3房（单房30—45、1房40—50、2房60—90、3房100—120）/平米 —— —— —— —— 锦绣名雅院 2.6万平米 9.8万平米 2、3、4房，复式3、4、5房（2房96、3房111—124、4房131—136、3复148、4复169—201、5复200）/平米 2房售罄、3房销售13套，4房销12套 3房、4房以及3、4、5复式房 351，3房115、4房216、3复4、4复12、5复4 3000 东江首府 11.6万平米 50万平米 3房、小4房、4房、复式（3房123—127、小4房182—191、4房216、复式326—421）/平米 3房售罄、小4房销售149套、4房销售67套、复式销售5套 小4房、4房、复式 115、小4房63、4房45、复式7 4500 河源市场主力户型为160左右的4房，未来本项目片区竞争也为160平米4房，80—120平米的2房、3房较少且 销售速度极快。建议本项目主力打造80—120平米2—3房，形成产品差异化，跳出竞争环境。 房地产市场分析的主要结论： 结论 1：河源房地产市场进入快速发展阶段，生存、改善需求兼有，数量与质量并重； 结论 2：高中低档皆有供应，中档楼盘为市场主流； 结论 3：2007年4季度到08年上半年市场推售量约50万平米，其中小高层约26万平米，别墅约24万平米；110-150㎡四房为河源的主力户型，面积较小80—120 ㎡户型销售速度快。 结论 4：别墅市场销售惨淡 目录 宏观市场 河源房地产市场 客户分析 物业发展建议 客户分析 现阶段客户以自住需求公务员、企业主、原住民客户为主，存在较强的刚性需求 广晟凯旋城 雅居乐 东江首府 本地公务员 15% 10% 20% 本地原住民 15% 10% 10% 本地企业主 10% 30% 25% 中高管理层 20% 10% - 本地生意人 5% 10% 10% 周边镇区客 15% 5% 10% 外地企业主 5% 10% 15% 深圳客 15% 15% 10% 关键因素 居住环境好 交通便利 大社区、配套较完善 价格相对其他别墅便宜 位于中心区、高尚大社区 配套完善； 交通便利； 一线江景 文化广场片区生活方便、配套齐全 户型、园林设计豪华，物管高端 项目高端形象的塑造、给客户全新的营销体验，让中高端客户认同项目的价值，为项目买单。 河源自2001年以来年均高于10%的GDP增速，且有较快增长的趋势; 万绿湖等丰富的旅游资源，成为旅游目的地，第三产业在迅猛发展； 高新区的迅猛发展，即将建成规模位于全国前列的“广东省手机生产基地”； 承接来自珠三角以电子、通讯、机械和新材料为主的产业转移； “十一五”期间，至2010年将投入280亿元的工业投资; 客户分析 河源中高端客户更看重楼盘的品质、项目环境形象 客户分类 购房关注点 目前置业情况 置业需求 机关事业工作人员 价格、品质、物管、户型舒适性 少数置业 三房、两房 私营企业和工厂主 社区形象、景观、品质、物业管理、停车条件 少数置业 四房、五房、别墅 个体老板 小区环境、风水、做生意方便、价格 极少数置业，自建房或集资房 两房、三房、四房、复式 深圳度假投资客户 性价比、社区环境、景观 多次置业 一房、两房