洛阳广场项目开发及物业发展报告（含经济评价）PPT培训课件.pptVIP

洛阳xx广场项目终稿汇报稿;终稿汇报主要内容;项目发展战略与定位回顾;物业发展建议的原则;首席都心大宅——构建洛阳城市豪宅价值体系;项目物业发展重点和策略;物业发展建议;物业发展建议;建筑风格：建议采用新古典主义风格，整体挺拔现代、沉稳大气，富有品质感;立面材质：采用面砖与石材的结合，提升项目价值感;屋顶造型：标识感强的屋顶造型，突显整体形象;物业发展建议;建筑尺度：现有的户型设计功能空间完备，空间尺度开阔，分区合理，体现出豪宅居住的奢侈感;精装王座：选择景观最好、楼层最高的1号楼进行精装修，作为本项目的王座，树立价格标竿，制造稀缺产品;精装建议：与项目新古典主义的气质相符，同时体现出业主的个性化。;推荐风格一： ART DECO风格;;物业发展建议;大堂精装：挑高的精装修大堂，并提供休憩和会客空间，提升项目形象和业主尊贵感;双大堂设计：为业主建立专属通道;物业发展建议;打造水社区：水是环境景观设计要点，是社区的魂;现有规划方案设计了集中的中心园林，有利于打造有冲击力的集中开放空间，但水主题还需强化，体现出景观的层次性;增加核心水景与散水园林，共同组成极致的景观体验;水社区之灵动的水景：采用小型喷泉和叠瀑，让水动起来，打造灵动的水景;水社区之水岸互动，拉近业主与水的距离，增加项目的亲水性;水社区之景观造型——充分考虑维护成本和枯水季效果;园林层次之植被：不同的植被和树种，高低错落的形式，打造立体的绿化空间;园林层次之空间：通过下沉广场及垒坡等形式，增加地势起伏，放大园林的空间感;物业发展建议;社区标志物：独特的社区标志物树立领袖型项目形象;确立边界：项目四至处用绿植、护栏等界定边界，建立私家领地感;门牌标识：符合豪宅的奢华感;道路铺装：统一的道路地面及铺面，在节点铺装时加入社区标志物;物业发展建议;会所对于本项目的意义;位置的选择：建议保持原位置不变，水系四周环绕;建筑特色：一是结合周边水系，打造晶莹剔透的水晶会所;建筑特色：二是增加会所周边的亲水设施，使其和周边环境融为一体，相得益彰;功能设置：原则上要切合本项目???豪宅定位，同时兼顾后期运营效率;项目筛选依据——会所常见功能的经济属性及价值贡献;本项目会所功能建议——2000平米，主要包括接待、休闲、餐饮和康体等四项功能;物业发展建议;商业定位：为豪宅提供配套服务的生活配套型商业;业态选择：高端餐饮、中小超市以及其他小型配套商业;销售模式：建议商业先进行招租，二期开盘时再带租约销售;商业展示先行：建议将配套商业统一包装，对未来生活氛围进行模拟，促进住宅销售;物业发展建议;为每个单元设置一个对接人，为业主提供贴心式管家的一对一服务;户式中央空调、智能一卡通、可视对讲系统，为客户带来别墅级的享受;终稿汇报主要内容;一、二期物业之间需要从概念上整合，形式上区隔;区隔方式——充分利用现有水系，结合草坡、绿植以及微地形的打造，实现软隔离;一期：内城;二期：外城;终稿汇报主要内容;两种方案具体的物业配比;方案一测算前提;方案一总成本6.4亿元（不含销售相关税费）;方案一除投入自有资金1.5亿元之外，期间需向银行贷款4亿元;方案一开发周期四年，净利润1.58亿元;方案二测算前提;方案二总成本（不含销售相关税费）;方案二自有资金1.5亿元，需银行贷款3.5亿元;方案二投资回收期8年，2015年下半年开始盈利，年经营收益1700万元;两种方案的投资收益及风险比较;方案一敏感性分析——售价升降对项目开发利润的影响幅度较大，影响比例超过1：1;方案一盈亏平衡分析——从销售率和销售价格的盈亏平衡分析看出，项目抗风险能力强;终稿汇报主要内容;项目未来面临的风险将主要是：政策风险和市场风险;政策风险：当前为政策多发期，建议在地产市场形势向好时尽早入市，规避风险;市场风险：后期销售过程中，通过定价策略、推售节奏、推广策略等取得竞争优势;附件一：院街案例;院街商业;北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体;苹果街长500米，由底商商业街和二十二院街围合而成;特点一：造街。通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“街”;特点二：造院。通过支巷将人流引导到各个院落，将商铺的价值最大化，同时增加逛街的趣味性;特点三：景观化。景观绿化与建筑相融合;特点四：小小尺度，趣味空间。主街宽15米，支巷宽2-10米，商铺面积划分从45平米到700平米，共同构建趣味购物空间 ;万科·运河东1号项目概况;;二层商铺街铺化，提升二层商铺的商业价值;上下不规则贯通，逛街新体验 ;增加街区的情趣和体验价值，打造体验式风情街区;附件二：租售并举案例;锦州宝地城商业案例——通过租售并举的方式缓解商业压力，实现销售;根据项目本体条件及对应的业态发展KPI，将云飞南街定位于情景餐饮街区;