合富辉煌-太原东都国际新城项目基础研究报告2007年11月PPT培训课件.pptVIP

谨呈：劲基集团有限公司;工作内容;项目理解;超大规模、城市级配套、唯一的低密度高尔夫社区;太原自然生态环境最好的地方之一;南中环街;项目特征： 大规模：太原乃至山西最大社区 大环境：太原最好的生态居住环境 大前景：优越的区域规划发展前景 大配套：亟待开发的以低密度住宅为主的综合功能新区;项目开发目标理解及问题;我们的愿景(发展商)：国内最好的品质豪宅大盘之一, 可持续发展;我们的愿景(置业者）：山西（太原）真正的高档社区，配套完善…;目标之下—— 我们如何打造太原乃至全国最好的品质豪宅大盘并实现可持续发展？;问题结构化：本项目发展策划报告的整体思路;本次沟通（基础研究）的主要内容：;Ⅰ. 宏观市场分析;山西的经济发展水平位居全国中等偏下，但位于中部六省前列;煤炭资源是山西经济可持续发展的保证，对整体经济快速增长的贡献大;“中部崛起”战略为山西的经济发展提供了更为广泛的机会和平台;太原作为大太原经济圈的核心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性;太原——山西省省会，历史文化名城，从资源型逐步走向综合型的城市;经济总量不大，持续高速增长，发展潜力大，与国内发达城市差距仍非常明显;人均经济水平较高，房地产处于快速发展期，未来发展空间可期;第三产业快速发展，经济辐射能力逐年加强，经济腹地不断扩大;消费型城市特征明显，居民收入水平稳步提高；高端消费能力强;太原社会消费品零售总额快速增长，整体消费需求日益旺盛;太原市人口规模小，且增长速度缓慢;在“十一五”规划期间，城市经济的快速发展将得到延续和提升， 发展前景向好;宏观经济与投资环境综述;Ⅰ.宏观市场分析;房地产开发投资总额小，增速慢，明显落后于周边省会城市;商品住宅价格整体稳步增长，涨幅全国中等偏下，近年有增大的趋势;商品住宅市场需求旺盛，整体呈求大于供的态势，市场发展空间大，但总体市场供求容量有限;在未来几年，太原商品住宅市场的供应与需求将呈现快速释放的趋势;高端物业（非普通住宅）需求比例高，且有继续上升的趋势别墅供应减少，价格快速增长;房地产宏观大势综述;城市规划发展分析;城市向南发展，中心城区成熟完善的服务配套功能对项目区域辐射有限;太榆同城化发展趋势，促使项目所在的东山片区成为城市融合的前沿;项目所在东部区域发展价值得到重视，已列入城区规划范围，成为近期建设发展的重点区域之一;东山片区控规;东山地区是城区环境最优的区域，在大力投入环境整治优化的规划下，未来发展前景大好（打造太原的宜居城区）;城市综合交通近期建设重心向东南偏移，项目所在区域对内对外交通联系便捷，交通区位优势凸显，促进区域的发展;受制于城市可建设用地指标的低速增长，东山片区需要较长的建设发展期;城市规划发展综述;1、城市宏观经济：经济高速增长，良好的投资环境 太原经济持续高速发展，经济辐射能力不断增强 居民消费能力的不断提升，高端消费力日益丰富 2、房地产市场大势：商品住宅需求旺盛 价格稳步增长，市场需求旺盛，且供求有快速释放的趋势 高端物业需求比例高，且有上升的趋势 3、城市规划发展战略：城市一体化前沿区域 太榆同城化规划发展的最前沿，太原市近期建设发展的重点区域之一 品牌开发商引导市场力量推动东部的发展;城市宏观经济：规模小，差距大 总体经济规模小，与目前成功大盘所在的一线城市差距非常大 人口规模小，增速缓慢，且流动性弱 房地产市场大势：容量小 房地产市场发育程度明显落后于周边省会城市，市场容量小 城市规划发展战略：非主方向，用地指标受限 非城市发展主方向，受中心城区服务配套辐射有限 受制于城市可建设用地指标的低速增长，东山片区需要较长的建设发展期;Ⅱ. 竞争市场分析;根据各个区域房地产发展情况的差异，太原整体住宅市场主要划分为城西、北部老城、城南、东山四大板块;以柳巷－儿童公园片区为中心，龙潭湖与五龙口为两翼，形成三个片区;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;区域成熟度高，城市感较强：北部长期作为城市中心区，政府机关、事业单位集中，市政配套完善，城市形象鲜明。 楼盘规模不大，开发强度较大：楼盘的地块都较小，单体建筑多，容积率都较高，区域整体的居住密度高 高端物业集中在柳巷、儿童公园与龙潭湖公园片区：依靠中心城区的成熟配套，以及拥有大面积湖景的公园支撑，区内楼盘价格一直比其他地方高出不少 区域内客户为主，区域客户有向外区流出的趋势：客户以附近上班的公务员与企事业单位职工、教师、医生等为主，外区客户比例不大，随外区发展成熟度上升，客户有向外区分流的趋势 发展空间受限，后续开发不多：省府和市府南迁使区域发展前景一般，后续的开发用地主要依靠旧城改造拆迁获得，可供开发的空间不大;楼盘空间分布较零散，主要集中在汾河沿岸与迎泽西大街、漪汾街等几条东西向主干道附近;楼盘名称;楼盘名称;楼