重庆龙溪景苑二期营销的策划推广的方案.pptVIP

附图：本区域消费者承受总价对比图 附图：本区域消费者家庭月收入 * 由以上分析图和分析数据，可以看出消费者承受房屋总价比例在20-35万元之间，主要以2室1厅、3室1厅的价格为主消费，在调查中得到大部分预购房者仍然选择按揭，按揭首付款为7－10万元的比例为主，且月供承受能力有所下降，而按揭首付款的增加和月供时间的延长，间接反映了映消费者的实际月供承受能力，同时说明了消费者的实际承受能力并没有增加。 * ★ 江北区的预购房群体在购房时，会有一个观念左右着他们的购房行为，那就是“预购房群体希望方便的生活，快乐的运动，不断的进步”，对生活方便程度最为看重，其次是对运动场所和文化交流活动场所的需求也较高。 预购房群体希望方便的生活，快乐的运动，不断的进步。可以通过很多种方式和途径进行表达，也为“龙溪景园”本项目的产品打造的差异化路线提供了可靠的思想路线。 本区域预购房群体对小区生活配套的要求： * 4、项目潜在客户群分析及定位 ★年龄分析及定位 通过调查发现其他各区的预购房中80年代生人异军突起，预示了未来几年80年代生人将成为重庆房地产市场的购房主力军。但是江北区的预购房群体却是以70年代生人为主，八十年代生人尾随其后，年龄在56岁以上江北区的预购房群体也占到13.68％ ，并且显示二次购房以上的比例为33.16％ ，由此可以证明这其中有很大部分是为子女购房。 年轻化与老龄化的分布（如果除去老年人为子女购房的这部分）明显趋于年轻化 ，从一个侧面也反映了需求市场主体转向，中年人的需求饱和速度较快，青年人逐渐转为该地区的购房中坚力量。在这样的大环境发展条件下，可推断今年使得购房者对江北、渝北（龙溪镇花卉园）地区的楼盘期待高,主力购房者及购房趋势年龄性会以20-35岁为主，（加上老年人为子女购房的部分）占总人数的70%以上。 * 附图：江北区预购房群体与重庆市预购房群体年龄对比 * ★客户目标区域分析界定 2005年秋交会调查得知，在未来3年内有置业需求的消费者选择江北区的比例为29.17％，从历年的房交会调查看对江北区的置业意愿也是最高的，反映了江北区在预购群体心目中持久较高的地位。 江北区、渝北区的预购房群体中来自自身区域的相对比重最大，为35.75％，外区域占64.25％，处于绝对优势。 来自渝中区的预购房群体仅次于江北区，为20.43％，这两个区域的地缘靠近，江北区又是一个后起之城，房价相对于渝中区较为便宜，生活环境介于繁华与宁静之间，居住在江北，上班在渝中似乎已形成一种潮流。 从分析数据上也可以看到南岸区、沙坪坝区等地由于自身的发展速度和相互之间的交通、位置的便利，其潜在目标客户群发展优势也很明显，占29%左右。 所以根据分析，将项目的目标客户群锁定在除本地区以外的渝中、南岸、沙坪坝等三个区域，进行重点推广及深度挖掘。 * 本项目预购群体的现居住区域分析表： * ★本区域预购房群体受教育程度： ★根据上面所诉，本项目的目标客户特征资料应该是： 年龄：20-40岁 学历：专科或者专科以上 主要客户区域：江北、渝中、南岸、沙坪坝等地区 职位：技术人员、商业管理人员、离退休者 对小区的配套：以文化活动场所、运动场所为主 * 价格定位及策略 定价原则 本项目的定价采用了“自下而上”的计算方式，先确定户户差值，然后在差值的基础上加上一个价格基数，从而得到每户的价格，根据这个价格计算总体均价，调整价格基数让计算总体均价等于真实均价，最后得到每户的最终价格。（但由于没有确切的数据和甲方对价格基数的确定）所以本项目只能根据现有的市场经济环境、区域地理环境、自身公司独特的销售渠道等，作出一个起价、均价、最高价的大概价格。 （1）影响价差的因素：需要综合考虑几个方面的因素： ★横向价差 ★纵向价差 ★朝向因素 ★户型因素 ★边套因素 ★道路因素 ★景观因素 ★间距因素 * 由于本案分为A、B、C栋，而C栋又因贵司要求提前销售，所以我司根据自身情况制定出以下价格： （套内）C栋起价：3350元/M2 C栋均价：3500元/M2 C栋最高价：3650元/M2 （套内）A、B栋起价：3800元/M2 A、B栋均价：4050元/M2 A、B栋最高价：4300元/M2 整