中国房地产业前景分析.doc

中国房地产业前景分析 随着中国国民经济的持续发展和社会主义市场经济体制的建立完善，房地产业作为先导产业、基础产业已经发挥出十分明显的作用。从长远的观点看，房地产业将逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。? 一、目前房地产业的状况? 1．房地产开发投资意愿持续下降。其中土地购置面积和完成开发土地面积增幅持续下降，与1998～2003年全国房地产开发购置土地面积和完成开发土地面积的平均增幅相比，2004年购置土地面积和完成开发土地面积的增幅分别下降22．8和34．9个百分点。在新开工面积方面，增幅已经降至1999年以来最低水平。同时，商品房开发投资增幅大大低于同期房地产开发投资增幅，2004年商品房开发投资的增幅为24．4％，首次低于当年房地产开发投资29．6％的增幅，幅度之差为5．2个百分点。2005年第一季度，商品房开发投资增幅为22％，已降至2000年以来最低，低于同期房地产开发投资增幅4．7个百分点。另外，地产开发投资意愿持续下降加大了房价上涨压力。?  2．房地产市场需求增长快速下降。在连续出台的以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策作用下，消费者持币观望态势形成，房地产市场需求增长快速下降，同时房屋销售价格上涨速度放缓。主要表现为商品房销售竣工比快速下降、定金及预收款增幅快速下降、个人住房贷款增幅大幅下降、房屋销售价格增速放缓。?  3．房地产开发景气指数下降。2005年11月份，“国房景气指数”为101．08，比10月份回落0．02点，比2004年同期回落3．53点。从图1中我们可以看出整个房地产业的景气指数是不断下降的，不过到11月这种趋势有所平缓。?  二、未来房地产业预测?  在目前房地产业整体不景气的情况下，有必要对房地产业的未来发展趋势作一下预测。?  1．未来市场需求状况。未来房地产市场需求增长有望逐步恢复。中国房地产市场的需求当前仍以自住需求为主。虽然2004年以来，为了抑制固定资产投资过快增长以及防范银行信贷风险，政府对土地和信贷同时实施紧缩政策，使得房地产投资增幅不断下降，房价出现上涨，供求出现失衡。另一方面消费者对宏观调控的理解和认识不一致，简单地理解为要降低房价，纷纷持币待购，加速了房地产市场需求增幅的下降。随着中国城镇化脚步伐的加快，人们的购房意愿越来越强，消费者对宏观调控目标的正确理解，使得房地产市场的需求增长逐步得到恢复。?  2．国家产业政策方面。房地产业受政府政策影响很大，是与法律制度紧密相关的行业。很明显，中国房地产调控政策仍将进行下去，以抑制房地产业的投机态势和房价的增长速度，并且规范、协调、调整各经济主体之间的权利关系。同时为了使房地产业更好地发展下去，房地产业将会主要以市场机制调节为主，进一步加大市场配置房地产资源的力度，形成公正、公平、公开的市场环境，以增强房地产业活力和土地利用率。?  3．未来投资预测分析。1998年以来，随着城镇住房制度改革的逐步深入和年底福利分房的停止，房地产市场开始升温。中国房地产投资出现了一个又一个高峰。具体数据见表1、图2。2005年1-9月份，全国固定资产投资57061亿元，比去年同期增长26．1％，城镇固定资产投资48?741亿元，增长27．7％(9月当月增长29．4％)，房地产开发投资10378亿元，增长22．2％。?  从上述数据我们可以看出，2004年以前房地产投资额增长比率都是持续增加的，但是由于宏观政策的实施，2005年1～9月房地产投资和各年同期相比增幅有所下降，房地产投资者的投资意愿是下降的，并且目前房地产的景气指数也在不断下降，由此，可以预测2006年房地产投资额增长比率下降状况可能还会继续持续。其次，从图2的数据我们可以看出，每年国家的固定资产投资都是增长的，而房地产投资也和固定资产投资同步增长，并且每年的比重都在增加。另外2004年国务院发出的《国务院要求进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求促进房地产市场持续稳定健康发展。因此，未来房地产开发投资额将会持续增长。?  根据房地产投资波动大的特点，笔者可以利用可行性项目研究中定量分析的方法简单的预测2006年的固定资产投资额和房地产投资额(过程略)。预测结合基本符合笔者对房地产投资额仍将增加的分析结果。?  三、房地产业的规范和完善?  在以前的房地产业前景分析中我们比较关注的是房地产业在国民经济中的地位及住房制度的改革等方面，近几年随着国家相关政策的出台，这些方面都得到了较大的关注，并且都在逐步的完善。然而影响房地产业健康发展的往往是房地产业自身的一些方面，因此我们要对房地产业自身进行规范和改善。?  1