常州·水岸花语.pptx

;;项目位于常州天宁区凤凰新城核心区域，劳动东路与凤凰路交界处； 项目地块现还未清理平整，地块还在运作当中；;;常州凤凰新城位于常州中心城区东南部，由京杭古运河、新运河和采菱港围合而成，四面环水，规划面积10.36平方公里。 根据常州市委市政府确定的城市东进战略，凤凰新城将按照“居家休闲半岛，水乡记忆空间”的总体定位，通过“转型、融合、提升”三大战略，构建“一廊两心四区”的功能布局，建成中心城区东进的先行提升区，主城区有机更新区，集文化创意、都市产业、生态居住、现代物流于一体的滨水活力区。;;项目swot分析;;常州市宏观经济保持着较为高速的增长态势，天宁区的GDP增长速度远高于常州市的水平，这为项目的可持续发展创造了先决条件。 社会消费品零售总额的持续两位数的增长，表明常州是一个蕴藏着巨大消费潜力的城市。 随着人均可支配收入的增长，恩格尔系数的不断下降，常州居民的生活水平不断在提高，消费方式也从先前的温饱型逐渐变为现在的享受型，发展型，从而更加注重生活质量和品位，这为本项目的入市奠定了需求基础。 与长三角主要几个城市相比，常州的经济总量相对落后，但其增长速度保持着较高水平，预示其发展潜力空间巨大。 天宁区在几个区内人口密度最大，也从一个侧面为项目提供了大量的消费人群。; 常州区位及概况;从历年的上半年土地成交情况来看，2012年上半年市区土地出让、成交达到了近年来的高值； 从土地成交区位来说，2012年上半年城西、西太湖为主力区域，得益于钟楼新城及滨湖新城建设的加快； 从拿地企业来看，2012年上半年成交土地多为一级收储（约273.88万㎡，占72%），政策严控下，开发商拿地较为谨慎，与往年相比，一线房企在土地市场的投入大幅减少。; 土地市场——总量分析;商住地产凭借银行给予贷款支持外，地方政府也对税收给予补贴，商住用地一度成为土地市场上的香饽饽，成为近期成交主力； 根据常州市区2012 年度经营性用地出让计划，中心城区200 公顷，武进区200 公顷，新北区160 公顷。武进区已超额完成了17.65%的出让计划量，相比之下新北区由于挂牌数量不???，不仅成交宗数少，成交面积也较少，仅完成出让计划量的58.25%； 土地市场复苏迹象明显，预计未来或将延续这一回暖态势。虽然标杆房企近期拿地速度加快，但仍属于土地储备不足下的低位填仓，开发商会加快拿地节奏； 随着下半年政府推地力度加大以及推地策略的改变，土地市场逐渐走出低迷行情，对于资金回笼到位、需要补充土地储备的房企来说，会选择适当的时机出手购置一些低成本的土地，准备逆市扩张。;截止到2012 年9 月底常州全市商品房累计可售面积1357.92 万㎡，比8 月份增加了82.77万㎡，上升6.49%；商品住宅可售面积719.48 万㎡，较上月有所增长，上涨了3.42%。; 商品房市场——供需分析; 商品住宅市场——供需分析;;常州市2012 年9 月份商品房共成交7209 套，环比上升了16.5%。;9月成交重点依旧在武进和新北两区，但钟楼区及天宁区成交比重有所上升，在众多项目集中开盘的推动下，加上车库及部分保障房项目的集中备案，各区成交量环比均有所上升。; 普通公寓市场——存量结构;1、 2012年上半年市区土地出让、成交达到了近年来的高值；为了迎接“金九”的到来，一级市场加大供应量。 2、商品住宅可售面积719.48 万㎡，较上月有所增长，上涨了3.42%，目前市场去化能力依旧强劲，在“金九银十”无论是购房者还是开发商都表现出了无法淡定的态势。 3、2012年普通公寓最先开始大规模以价换量，以牺牲利润大量出货换取现金流； 4、2012年市场以价换量表现突出，供销量均有明显增加，供销基本保持平衡，受2011年年底存量较大影响，现今常州普通公寓存量仍处高位； 5、刚需及首改产品仍为目前供销主力，高端市场成交低迷； 6、市区普通公寓产品成交主力从60-80万元下滑至40-60万元，高总价产品客户购买较为谨慎； 7、因刚需首改客户大规模入市，70-120㎡的刚需户型大量去化，现今市场存量房以120-144㎡改善型户型为主，项目市场机会点出现。;项目地址;建筑面积约86㎡;项目地址;建筑面积约88㎡;项目地址;建筑面积约90㎡：（标红区域，交付时是两间，可打通为一间）;;区位价值;人居价值——户型;景观优化; 第1组团;1、在售楼处建造之初就将会所的功能及形象展示考虑进去，提升项目价值与形象；2、在销售期间，将售楼处部分作为会所展示及体验，以直观的体验营销打动客户；3、完成销售后，会所投入使用，完善业主各项生活配套！;1、建议工程部赶在项目开盘前将样板区提前落成，以体现“体验式营销”的精髓所在！打造数千方坡地高尔夫草坪，尽显浪漫情怀和视觉震撼力；