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昌邑路项目市场及 定位分析报告 上海普润房地产顾问有限公司 二OO七年七月 目 录 第一部分　项目立案环境分析 第一章　　宏观环境分析 一、整体经济运行情况分析 （1）国民生产总值完成情况分析 （2）固定资产投资完成情况分析 （3）进出口贸易分析 （4）物价指数分析 （5）整体经济运行分析结论 二、金融环境影响分析 （1）金融环境近期动态研究 （2）近期宏观金融调控政策分析 三、未来经济运行趋势初步预判 四、上海房地产市场近期运行情况 （1）上海房地产市场近期整体价量对比情况 （2）各类产品县近期成交情况 （3）土地供应情况 （4）上海市中心区域近期房地产走势 五、房地产宏观调控政策研究 （1）金融政策出台情况 （2）房地产政策出台情况 （3）土地相关政策出台情况 （4）政策综合解读 六、房地产金融环境研究 （1）人民币升值对房地产行业的影响 （2）股市繁荣对房地产行业的影响 七、上海房地产市场未来预期 八、宏观环境分析总结 第二章 区位发展分析 一、浦东区域近期发展规划研究 1、近期规划动态研究 二、陆家嘴金融区总体规划发展分析 （1）陆家嘴CBD总体发展 （2）陆家嘴CBD与周边区域的联系 （3）区域功能分布 （4）区域功能区块发展 （5）滨江绿化带建设规划 （6）区位发展总结 三、近期陆家嘴金融区房地产建设动态 （1）陆家嘴核心区建设总体规划动态 （2）陆家嘴核心区各项目建设规划动态 （3）区域内项目分析研究 （4）区域项目物业推量时间表 第三章、区位内各物业形态发展分析 一、陆家嘴住宅市场发展分析 （1）陆家嘴板块住宅市场总体走势 （2）住宅市场发展现状及特点 （3）未来住宅市场发展预测 （4）本案作为住宅产品的利基点与障碍点分析 二、陆家嘴办公物业发展分析 （1）陆家嘴甲级写字楼租金走势 （2）陆家嘴办公物业未来供应 （3）陆家嘴办公物业需求分析 （4）陆家嘴办公市场研判 三、陆家嘴酒店类物业发展分析 （1）酒店类物业租金及出租率分析 （2）酒店类物业未来供应状况 （3）酒店类物业未来需求情况 （4）区域内酒店式公寓产品运营情况 （5）区域内酒店式公寓产品个案追踪 （6）本案作为酒店产品的发展分析 ... 第二部分　项目立地条件分析 一、地块区位分析 （1）区域定位研究 （2）区域现状分析 （3）区域分析总结 （4）区域发展对项目定位的影响 二、项目地块分析 1、项目地块特征分析 2、项目地块景观辐射 三、项目swot分析 第三部分 项目定位 一、项目定位总原则 二、项目的市场发展机会 第一章、项目业态定位 一、可行性方案对比 （1）基本因素对比 （2）未来市场竞争评估 （3）投资收益比较 二、业态定位结论 第二章、项目档次定位 一、基础条件分析 二、市场发展空间对比 三、各档次的盈利能力分析 四、档次定位结论 第三章、项目产品定位 一、目标客群分析 二、本案的产品价值点 三、产品定位描述 四、户型配比建议 第四章、项目价格定位 一、酒店式服务公寓价格推算 二、办公物业价格推算 第四部分、投资效益分析 第一部分　项目立案环境分析 第一章　宏观环境分析 一、整体经济运行情况分析 1、国民生产总值完成情况分析： 1.1 国内整体国民生产总值完成情况 1.2 上海国民生产总值完成情况 05-07年一季度，我国GDP增长幅度保持递增态势。 05-07年一季度，上海市GDP增长幅度保持递增态势，且明显高于全国GDP增长幅度。目前中国的结构不平衡问题仍然没有解决，GDP由投资和出口拉动主导 2 固定资产投资完成情况分析 2.1 全国固定资产投资完成情况 2.2 上海固定资产投资完成情况 第一季度中国全社会固定资产投资17526亿元，同比增长23.7％。 3.2 上海进出口贸易 由于人民币升值的影响以及国际资本流向变化等因素引起的国际投资和贸易环境的变化，我国利用外资的数量受到影响，进而影响到出口。此外，贸易摩擦将进一步加剧和增多，在一定程度上将减缓我国出口的增长速度，但外贸出口仍将继续保持快速稳定增长势头。 但从进出口贸易总量来看，保持平稳增长，贸易顺差464.4亿美元，比上年同期增加一倍。这也从另一方面反应出中国经济发展的强大支撑力。 浦东的进出口贸易总额为186.63亿美元，增长29.9%，远高于全国及上海幅度。这主要是得利于浦东地区的外向型经济发展迅速。 4 物价指数分析 中国人民银行年初确定3%调控底线5月份涉及肉、蛋、食用油等食品价格，相对4月大幅上扬，增幅最高的达到10%以上。5 整体经济运行分析结论： 国内经济增长仍保持着