健全我国城镇住房供应体系的政策导向探析.doc

健全我国城镇住房供应体系的政策导向探析 ——基于发展方式转型的时代背景( 邹晓燕 叶剑平 来源：《中国房地产》2012年第03期：03-10 摘要：发展方式转型、经济结构战略升级要求在深化城镇化、工业化中推进农业现代化。我国经济“刘易斯转折点”的到来使农民工进城的不可逆性愈发确定。稳妥推进以农民工市民化为核心的城镇化无疑是发展方式转型多重关键战略的第一重。城镇住房供应体系的健全因此也需要新的政策导向：将农民工住房供应思路调整为提供长期安居；界定保障房和商品房的供应边界，大力建设公共租赁住房项目，发展成本型竞争的住房租赁市场；探索保障性住房“租售并举、产权共有”模式的住房资产社会政策。 关键词：发展方式转型，农民工市民化，城镇住房供应体系 1 我国现有城镇住房供应体系形成过程回顾 我国现行的住房供应体系是伴随着住房制度改革逐渐形成的。自1998年至今，城镇住房供应体系的内容经历了几个鲜明的调整点，到目前为止已经形成了由廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价房、商品房等组成的保障性和商品房并存的多层次住房供应体系。 1.1 1998年，确立以经济适用房为主的住房供应体系思路 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）提出了建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。但之后的一段时间内，由于经济适用房的土地必须划拨供给，开发利润需限定在3%以下，这使得全国大部分城市的经济适用房开发建设动力不足，以经济适用房为主的住房供应体系并没有形成。 1.2 2003年，适应房地产市场化大发展，调整为以普通商品住房为主的住房供应体系 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）要求完善住房供应政策，调整住房供应结构，包括：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；加强经济适用住房的建设和管理；增加普通商品住房供应；建立和完善廉租住房制度；控制高档商品房建设。供应结构政策内容的变化，由于供给周期的延后，使得这之后很长时期内的住房供应比例表现出商品房供应比重持续加大和经济适用房供应持续减少的特征，见图1。 1.3 2005-2006年，加大中低价位、中小套型商品住房供应，完善住房供应体系 2006年，为了调控不断上涨的商品房价格和不合理的商品房供应结构，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求切实调整住房供应结构，重点发展满足当地居民自住需求的、中小套型普通商品住房，并提出“双70%”的硬性标准。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 1.4 2007年至今，加大保障房建设和供应，旨在形成符合国情的保障性住房和商品房供应体系 2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》指出，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象相衔接。2008年《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度。2010年住建部等七部委联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出：大力发展公共租赁住房是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费、调整房地产市场供应结构的必然要求。2010年底中央经济工作会议明确提出要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。与此同时，住建部明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，比2010年新增420万套，其中公共租赁房占主要部分。2011年初，“十二五”规划纲要中提出5年建设3600套保障性住房的目标，以及要通过健全住房供应体系、加大保障性住房建设、改善房地产市场调控等方式，坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制和政策体系。 2 我国现有城镇住房供应体系评价 由以上论述可见，城镇住房制度改革以来，我国一直试图构建多层次的住房供应体系，期间因为认识和实践的原因，经历了以经济适用房为主、商品房为主、保障房回归等三次架构调整和变化。目前已形成了政府和市场配置方式相结合、以租赁和买卖为具体居住消费形式的面向低中高不同收入阶层的双轨制、多层次住房供应体系（见图2）。其具体内容：一是低收入家庭租赁廉租住房或购买经济适用住房。二是中等偏下收入者、短期支付能力