2010年4月湖南·吉首MALL城项目调研报告_部分1.pdf

湖南·吉首项目调研报告 深圳市众致行房地产经纪有限公司 二零一零年四月 公司地址：深圳市深南大道中国经贸大厦5D 邮编：518000 电话:0755传真:0755 第一篇章 吉首MALL城市场调研报告（商业部分） 11 第一部分 吉首整体经济情况解读14 一、吉首整体经济情况及消费市场分析 15 1、吉首整体情况概述 15 2 、城市未来发展规划 17 3、城市交通条件22 4 、城市主要经济支柱产业情况22 二、吉首消费市场状况分析 23 1、吉首地区生产总值及人均GDP与其它同类地级市对比分析23 2 、吉首城镇居民人均可支配收入与其它同类地级市对比分析23 3、吉首2009 年存贷款情况与其同类地级市对比分析25 4 、吉首消费需求25 5、吉首固定资产投入及与其它同类地级市对比分析26 6、大型购物中心兴建的经济基础条件研究27 三、吉首房地产市场整体发展情况分析 28 1、房地产开发投资情况与其它同类地级市对比分析28 2 、房地产市场施工面积及销售面积情况与其它同类地级市对比分析29 3、吉首房地产市场销售价格分析29 四、吉首整体经济情况总结分析 30 1、艰难跨过 09 年，10 年经济平稳健康发展 30 2 、2011 年吉首人均GDP将达到 3800 多美元，满足购物中心的兴建标准 31 3、消费力基础趋势向好，且具备强劲的发展空间 31 4 、走出阴影的吉首房地产市场稳中求发展 31 第二部分 吉首商业市场分析研究32 一、吉首商业状况概述 33 1、吉首城市商业主要沿城市核心主干道分布，初步形成二大商业中心 33 2 、吉首主要商业物业体量达 67 万多平米，专业市场占据大头，总体量在 41 万平米左右 34 3、中心城区作为老的商业区，商业发展成熟度高，但横向发展空间日益狭小，商业的外延在不断往乾州 新区拓展。 34 4 、专业市场主要以“非产业”的流通性市场为主，涉及家居建材五金、小商品、电脑数码等类别，专业 市场总商业体量达 41 万㎡ 34 本报告是严格保密的。 P1 共 614 2010-04-28 5、除市中心的街区发展较为突出外，其它区域的街区发展淡薄，业态低下档次不高，且业态更多的以餐 饮、社区便利、五金家具建材为主，这成为街区化发展的通病，单体取代街区成为服装、鞋帽包等传统 零售业发展的主要载体，街区发展需要主力店的支撑 34 6、街区的商户数量与租金水平和商圈的发展成熟度以及商业地段成正比，临近商业中心的租金较高，远 离商业中心的租金较低，项目所处区域租金适中，对售价有一定支撑性，但仍需要通过在主力店和业态 规划加以拔升，达到价值最大化。 35 7、百货业发展处于起步阶段，分布在人流聚集的老商业中心，但正在逐步从小规模精品店走向大体量复 合店 35 8、外来品牌超市较少，国际知名超市更是缺乏，超市呈现出超市+百货互补经营，且均带有一定规模的 辅营区 35 9、电器苏宁一家独大，由于地段和小商户的争夺等原因，经营状态一般 36 二、吉首专业市场调研分析 36 （一）、吉首专业市场概述 36 （二）吉首专业市场经营现状分析 38 1、大型专业市场主要集中在人民南路，乾州新城区域 38 2 、整体体量较大，竞争激烈，呈现规模效应和业态复合效应 38 3、以“非产业基础的流通性”专业市场为主，缺乏产业基础，更多的以满足区域消费的零售为主，辐射 力有限 38 （三）吉首专业市场未来发展方向解析 3