2009-世联-深圳地铁三号线阶段成果报告.pptVIP

空中园林——空中连廊拓展园林绿化空间，打造横岗首个“空中绿色散步道”！ 步道意向：镂空 / 联结 立体花园步道——架空在主轴绿化的一条单层镂空的空中花园步道，连接商业主体建筑群，将C地块东西两区各类型空间与景观结合，并形成城市、商业、居住、过渡花园层的多层活动空间，利用垂直分层的方式保证各部分的纯粹性及高品质。 立体花园步道——在绿化主轴上空形成空中连廊，拓展园林绿化空间，打造横岗首个“空中绿色散步道”！ 个性的时光 公寓立面——童话般美好的设计，现代手法的表达 美得冒泡泡的世界，就是这里。 采用玻璃目前结合表皮设计，形成双层表皮的立面，手法新颖时尚，符合白领对创意美好事物的追求。 住宅立面——会落花瓣的房，童话的建筑表达 在建筑风格上，融合了简约主义和童话色彩的浪漫情怀，形成简约缤纷的立面。通过方格与自由跳动的花瓣之间的随意组合，将自由思想和大胆创意恣意释放。流畅的花瓣造型设计不仅弥散着东方禅宗意味，同时其装饰艺术确保了外檐的整体美学效果，随着光与影的明暗变幻，使得每一个空间内演绎出不同凡响的个性精彩。 公寓户型——弹性的空间自由划分，满足白领人群的家庭成长需求。 会走路的墙 公寓设计为敞开式的无梁无柱空间，不仅具备100%得房率，更有移动软墙，室内空间可随着墙体的滑动自由组合，60平米的房间可以根据你的生活所需，自由变幻成60平米的客厅、60平米的卧室、或两个30平米的卧室……移动墙全新科技将带来中国首批DIY空间创意生活。 移动软墙采用合金骨架，并填充吸声材料，保证了房间分隔的私密性。 成长的时光 住宅空间设计——建议采用单廊式布局，外廊朝北，可作为防噪音设置，并采用百叶等构件形成立面元素，统一设计。 住宅单廊式布局示意 深惠路 房 间 外廊 悬挂百叶 房 间 外廊 住宅朝向山景方向 住宅空间设计——赠送入户花园或露台，增加居家感，打造白领宜居户型的设计理念。 住宅奇偶层错式布局示意 外廊 入户花园 露台花园 奇数层赠送露台 偶数层赠送入户花园 入户花园示意 住宅户型注重其生活居家，赠送入户花园或是露台主要目的是为了引入山景，保证户型舒适性，宜居户型的设计理念。 注重宜居生活，实现邻里和谐交往，打造白领社区的社区感和共融性。 住宅4.03万㎡ 一梯两户,板式设计,南北通透,体现宜居感. 一梯两户，板式布局，使得整个户型空间能够保证南北通透，并使主要房间朝向山景，体现了宜居户型的设计理念。 内城空间 个性化立面——通过色彩搭配，光影对比，形成独特的创新立面。 对色彩的掌握和运用，加上光影呈现的效果，能够突出建筑物的形体，给人强烈的印象。 同时其装饰艺术确保了外檐的整体美学效果，随着光与影的明暗变幻，使得每一个空间内演绎出不同凡响的个性精彩。 邻里的时光 沿着绿化主轴设置小区散步道，路径会跟随景观的变化产生变化，形成节奏感。 园林参与性——打造绿色散步道,形成简洁的园林形式,为白领们提供休闲散步的空间,具有较高的参与性。 邻里的时光 园林参与性：水系打造无边界泳池，形成异域风情，注重观赏性的同时,较好地提高白领们的参与性。 水景结合亲水平台设置 园林节点——节点处种植大树，为白领们提供休闲地绿荫，形成聚集地场所。 节点处种植大树，结合营销动线，体现整个别墅区的静谧气质。同时也为业主提供聚集地场所。 “休闲架空层”——为业主提供休闲地场所。 充分利用裙楼屋顶空间，用作立体绿化，体现项目品质，弥补高密度居住产品的劣势。 课题6 方案的测算——能否实现项目的零成本开发目标？ THE IMPLEMENT OF PEOPERTIE 分期启动建议： 一期：B地块 二期：C地块住宅 三期：C地块公寓+商业 四期：C地块酒店 五期：C地块写字楼 “零成本运作”关键要素： 零成本滚动开发基本模型：分期自平衡+分期滚动 2、各期之间如何维持滚动开发 1、一期初始自有资金如何解决 零成本运作关键点：依托土地融资或工程垫资等启动项目 初始自有资金的筹措 满足政策要求 实际启动资金 普通住宅/保障住房20% 工程垫资 。。。。 土地融资 其他30% 零成本启动项目原则的确定 启动资金最低，通过实施策略实现零成本运作 持续滚动开发，准确把握开发各环节的链接及市场兑现 积累持有项目经营资金，以短期回现推动长期收入及资产增值回报 滚动开发是达成盈利目标的过程策略 总体衡量标准 静态利润率20%～30% 动态内部收益率10%～12% 总体可行 分期可行 滚动开发基本原则 1期利润≥2期启动资金 2期利润≥3期启动资金 分期自平衡 分期资金滚动 通过定性分析初步制定分析开发方案，并按照以上标准及原则进行经济效益评价！ 滚动开发实现盈利的关键影响因素及开发思路 关键影响因素： 物业类型 物业规模 经营模式 开发次序 价值增长路线 物业回现速度 低投入