2009年珠江三角洲地区城市地价监测报告.doc

2009年珠江三角洲地区城市地价监测报告   ???? 一、2009年珠江三角洲地区城市地价总体状况 ??? （一）珠江三角洲地区商业地价水平高居全国重点监测区域之首，居住、工业地价水平则低于长江三角洲地区；各种用途地价水平比值相对悬殊。 ??? 珠江三角洲地区2009年商业地价水平是全国平均水平的2.27倍，比长江三角洲地区、环渤海地区的平均水平分别高出38%和93%；居住地价水平是全国平均水平的1.54倍，比环渤海地区高34%，但比长江三角洲地区低13%；工业地价水平是全国平均水平的1.17倍,比环渤海地区高出13%，而比长江三角洲地区低9%。 ??? 珠江三角洲地区商业、居住、工业三种用途地价水平值之比约为1：0.60：0.07，显著反映了现行土地市场特征下，不同用地间的经济价值关系。 ???? ?图1? 2009年珠江三角洲地区各用途地价与全国及其他地区对比图（元/平方米） ??? （二）珠江三角洲地区综合地价增长率居各重点监测区域之首，各用途地价增长幅度均显著高于全国平均水平及其他重点监测地区；商业和居住用途的地价基本保持同步增长。 ??? 2009年，珠江三角洲地区成为全国地价增长最快的地区，综合地价水平值较上年增长9.47%。 ?????? 图2? 2009年珠江三角洲地区综合地价增长率（%）与全国及其他地区对比图 ??? 2009年珠江三角洲地区各用途地价均实现了快速增长，且商业、居住地价增长速度基本同步。与其他重点监测区域相比，珠江三角洲地区的商业、居住地价增长率分别是长江三角洲地区的2.17倍、1.20倍，是环渤海地区的7.65倍、2.95倍；相对于长江三角洲地区和环渤海地区工业地价与2008年基本持平的态势，珠江三角洲地区的工业地价则呈较明显的增长。 ??? （三）珠江三角洲地区六市、区地价水平差异显著，商业、居住地价呈三级分布，工业地价呈二级分布状态。 ??? 2009年，深圳市与其他五市、区的地价水平差值进一步扩大，是本区域中唯一各用途地价水平全部高于区域平均水平的城市。除深圳外，其他五市、区的工业地价水平相近，与深圳市工业地价水平比值变动区间为0.32~0.35。 图3? 2009年珠江三角洲地区主要??市各用途地价水平（元/平方米） ??? 总体而言，珠江三角洲地区城市地价水平呈三级分布：第一梯级为深圳市，其特点是各用途地价水平均列区域内最高，同时，在全国105个监测城市中也位居前五名之内；第二梯级是广州市和珠海市；第三梯级是佛山市顺德区和东莞市、中山市。 工业地价水平呈现显著的二级分布状态：深圳市属第一级；其他五城市均属第二级。 ??? （五）深圳市各用途地价增长率远远高于珠江三角洲地区其他五市、区，但波动显著；中山市综合地价水平负增长，但全年整体走势平稳向上。 ??? 深圳市的综合地价以33.16%的增长率从上年的全国领跌扭转为领涨全国。而在全国105个监测城市中，中山市是7个综合地价负增长的城市之一。2009年，中山市只有商业地价增长了2.28%，在珠江三角洲地区内，中山也是唯一的居住地价下跌的城市，跌幅1.2%。 ????? 图4? 2009年珠江三角洲地区主要城市各用途地价增长率（%） ??? 纵观2009年全年，珠江三角洲地区各市、区综合地价在第一季度涨跌互现，深圳市综合地价从第二季度起加速大幅上涨，第四季度涨幅急剧收缩，地价高位运行、波动剧烈；其他五市、区第二季度综合地价微幅波动，第三季度开始加速上涨，第四季度环比增长率达到全年最高，全年总体表现为综合地价增长率逐季温和提高。 ??? （六）历年监测数据显示，珠江三角洲重点监测城市平均综合地价水平正处于快速上升阶段，其中商业地价波动剧烈，增长速度明显异于居住、工业地价。 ??? 2000-2005年期间，珠江三角洲重点监测城市地价整体走势平缓向上，平均综合地价年均增长1.5%。2006年开始加速增长；2008年综合地价下跌6.75%，其中居住和工业用途的地价跌幅均不足7.0%，而商业地价跌幅为14.57%；2009年商业地价又以20.67%的高增长率超越居住和工业地价的增幅。2006-2009年间商业地价的剧烈波动显示其较居住和工业用途地价对经济环境的变化更为敏感。 ????????????????????? 图5 2004-2009年珠江三角洲重点监测城市各用途地价增长率（%） ??? 二、2009年珠江三角洲地区城市地价与房地产市场关系分析 ??? （一）各城市间市场需求的旺盛程度与地价房价比的变化呈现相对一致的态势。 ??? 如表1所示，珠三角地区主要城市的居住地价房价比值由高至低的位序，与居住地价水平的梯级分布规律基本相符。 表1? 2009年珠江三角洲地区主要城市居住地价与房价比值（%）? 城