天启二三六营销法则.pptVIP

制胜营销的二·三·六法则 ----开启的观点 上海开启房地产投资咨询有限公司 主讲人 陈艾立 总则 战略制胜 全程运作 所谓战略制胜，即领先一步。 战略制胜，把营销的优势建立在规划之前的价值研判环节，使营销的主动权比所 有的对手都领先一步，重点向前靠是开启营销的战略根本，全盘掌控, 寻求战略利基是营销对弈的法则。 总则 只有领先一步的价值立意，才能实现附加值。 大盘时代的两点立意法则： 1、泛房地产的复合房产 2、成长性的复合社区 总则 所谓全程运作，即贯穿三环。 开启的二三六法则，首先把营销划分为三大环节。 第一环节 价值构造 第二环节 3+1规划 第三环节 整合营销 总则 贯穿力 制胜营销的模式不在于面面俱到，而在于重点向前的贯穿力，即以价值构造为基础，把规划和策划同时进行，把时机和运作力紧密谋合，使整个营销运作的框架简单化。 大的策划所谓以简胜繁，依赖的是贯穿，我们谓之“简道”。 两项原则 第一项原则： 泛房地产的复合房产 居住——生活——时尚——理念 地段 环境 休闲 人生观 配套 教育 运动 事业观 户型 艺术 自然观 CASE： 新巢时代 中凯城/盛大花园 新天地 SOHO/青年汇 贝氏别墅 碧桂园 奥林匹克花园 流水别墅 全装修房 软装修 点 评：运动产业与房地产业的结合；教育产业与房地产业的结合； 文化遗产与房地产业的结合。 两项原则 两项原则 规模与变化： 2、一个大型社区，尤其是城郊结合部的新社区，不仅承担了住宅的功能，而且要承担复合社区的生活服务、经济增长点、娱乐等各种功能，因此它需要多种社区的复合房产。特别重要的是它在城市功能的规划中，应该有自己的文化、经济、社会的特定角色和个性。因此不应该把大型社区的配套仅理解为配套，而应赋予其生命力，规划成一个复合房产。 两项原则 变化与成长 一个大型社区尤其是城郊结合部的社区往往是新兴成长中的板块。板块有自然成熟、营销成长两种动力。通过有效的运作和包装，其附加值可以不断地被挖掘出来。在农村城市化的过程中，谁抢占了新的次中心的定位，谁创造了新的亮点，谁就能获得超越房产开发的地产附加值，这不能用简单的项目观点，而应用成长性社区发展性板块的观点来看问题。 CASE：凤凰城的构思及破译 / 中远两湾城的母子品牌 联洋社区的联合开发 / 锦绣江南的跳跃组合 东苑新天地的对立统一/ 三大环节 第一环节 价值构造 价值构造，即开发构思的基石。 伟大的构造，三点并行：构造市场，构造趋势，构造完美的社区（楼盘）。 使市场聚集，使流行成为趋势，使社区树立品牌，关键是寻找到一个具有营销意义的价值体系。 三大环节 欲价值构造，先价值研判 研判一：大趋势 市政规划动态 土地供给趋势 市场演变走向 政府政策导向 研判二：潜值 生态 人文 土地边角 周期滚动 办公 商住 住宅 三大环节 创新型价值构造 第一冲击波 地段+房型 运动 第二冲击波 小区运动 第三冲击波 绿色营销 第四冲击波 服务营销 第五冲击波 “概念”营销 第六冲击波