果岭假日房地产知识及项目开发流程_-全套详细内部资料.pptVIP

项目能源、系统的开通运营 能源开通 电 力 自来水 电 信 雨水、 污水 开通 出入口 开通 燃气开通 项目专项工程验收 专项工 程验收 消 防 人 防 绿 化 燃 气 气 象 环 保 项目交付 项目交付 项目竣工验收 物业管理费价格审批 房管处面积实测 权证办理 房屋权属登记 报批 各项权属办理 住宅： 房产证、 契证 公建： 房产证、 土地权证 商场： 营业执照、 房产证 其它 果岭假日感谢您的分享！ 房地产是永恒的朝阳产业，如果你想让它成为你终生的事业，那么请你熟悉并了解它！！ * * * * * * 省级人民政府的审批权限 征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准 （1）低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田） （2）低于70公顷面积的其他土地 注：其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。 　　　　　包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、 　　　　　建设用地和未利用土地等 二、取得土地的程序 （一）招、拍、挂取得 （二）城中村改造取得 （三）内部运作取得 （一）招、拍、挂取得 获取土地信息（网络、 社会关系、其他媒介） 土 地 市 场 调 研 土地供应量和存量调查（区域） 地块瑕疵调查（权属纠纷） 市政配套情况 地上附着物和地下管线调查 规划设计要点 地块所在区域的地价和房价调查 城市总体规划分析 城市近三年的开竣工面积和商品房 销量分析 参与招、拍、挂 出具报告 初步设计 成本测算 新项目投资决策会议 2、城中村改造取得 获取土地信息 土地市场调研 组织土地局集体建设用地转用 为国有建设用地（报省政府批准） 由村委与村民逐一签订拆迁补偿协议 制定拆迁补偿方案 形成改造决议，报市政府批准 组织测量评估并出具报告 组织召开村支两委会，党 员代表会议，村民代表会议 决策会议（通过后） 出具报告 成本测算 初步设计 同村委会接触 取得土地后组织拆迁 招拍挂 90%以上通过签订合作意向 3、内部运作取得 征用 土地局组卷报批 发放补偿款 组织招拍挂 依据区域基准地价确定成交价格，取得土地 确定地块 (城市规划内的集体土地、耕地，非基本农田) 三、房地产开发的流程 （一）房地产开发基本知识 （二）房地产开发基本流程 （一）房地产开发基本知识1、房 地 产 的 特 性 独一无二性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性 2、房地产业与建筑业的区别 建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业 房地产业可分为投资开发业和房地产服务业 房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪 3、建筑物的分类 根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》JGJ?37-87第1.0.5条???民用建筑高度与层数的划分 住宅建筑按层数划分为： 1～3层为低层； 4～6层为多层； 7～9层为中高层； 10层以上为高层。?? 公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑）。? 建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。 4、民用建筑物的分类 按建筑高度分 一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、高层和超高层。 1-3层称低层 4-6层为多层 7-12层为小高层 12层以上为高层 总高度为１００米以上为超高层。 5、按建筑形态化分 别墅：独栋、双拼、联排 住宅：板楼、塔楼 商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店 6、房地产开发的证件 1、核准或备案证（固定资产投资） 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、建筑工程施工证 6、商品房预售许可证 7、房地产开发主要涉及政府部门 市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、 房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、 环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、 燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等 8、房地产涉及税费 （1）涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。 （2）涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。 （3）涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款 （二）房地产开发基本流程 1、河北省房地产开发项目行政审批流