廖家庙项目运作方案.docVIP

昆明市盘龙区联盟街道办事处廖家庙村委会 原集资建房地块合作项目运作方案 1、项目地块简介 项目地块为原廖家庙村委会集资建房用地，位于二环北路南侧，盘江东路东侧，南邻云南英茂房地产开发有限公司开发的临江雅苑项目，东临云南实力房地产开发经营集团有限公司实力北岸项目。该地块土地面积13772.08平方米，净用地面积10863.38平方米，现土地使用权性质和用途为划拨住宅用地。 2、项目方案制定的基本原则 本项目方案的基本原则是方案运作政策上、技术上可行，最大限度地挖掘项目价值，保证村委会及居民的利益，开发符合国家房地产开发政策条件和村委会及居民要求的房地产产品。 基于此，项目方案在双方充分沟通的基础上，基本思路确定为将原廖家庙村村民集资建房用地的土地性质变更为国有出让住宅用地，交由我公司开发商品住宅小区，小区建成后预留171套120平方米的住宅给村委会分配给村民使用，村委会按照双方商定的建筑安装成本金额标准对我公司进行经济补偿，剩余部分的产品由我公司面向市场出售。此运作方案一方面满足了村委会及村民集资建房的需要，另一方面又将原方案不能够上市交易的集资房，变为了能够上市交易的商品房，二者的价值差距是有目共睹的，同时开发商也可从中获得相应的商业机会。也就是说如该项目能够成功合作将会给村民、村委会、开发商都带来一定的利益，与我公司客户、成员、社会、股东四个方面的平衡和共同发展的经营理念相吻合。 3、项目运作模式分析 根据现在政府的政策规定，项目地块可以有两种方式进行商品房开发建设：一是由村委会向政府提交要求将划拨住宅用地变更为出让住宅用地的报告，经批准后缴纳核定的土地出让金，将土地性质改变为出让住宅用地，再将该地块转让给我公司进行商品房开发建设。二是在上一种方式行不通的前提下，由村委会出面与政府协商征地补偿协议并办理相关手续，采用招、拍、挂的方式供地，我公司按规定参与竞拍获得该地块后进行商品房开发建设。对于这两种运作模式而言，显然第一种模式更加符合双方的利益需求。 4、项目的运作流程 （1）、补交出让金再转让的方式： 双方经过协商对开发方案取得一致 签订土地转让意向协议 由村委会申请自征自用该项目地块 获得同意 办理征地手续并缴纳征地费用 获取出让批准通知 签定出让合同 缴纳土地出让金及出让契税 办理土地登记，获取土地证 签订正式土地转让合同 办理土地转让手续 获取转让审查批准通知 缴纳契税 土地登记获取土地证 办理开发手续 （2）、招、拍、挂方式： 双方经过协商对开发方案取得一致 签订土地转让意向协议 由村委会申请自征自用该项目地块 未获得批准 村委会与政府达成一致签订征地补偿协议 政府办理征地手续并支付征地补偿费 进入政府储地计划完成土地储备 采用招、拍、挂交易方式供地 按规定参与竞拍、竞投、竞买 竞拍成功 竞拍不成功 缴纳成交价款及相关费用 由中标企业来实施该项目 土地登记获取土地证 办理开发手续 云南**开发有限公司 二○○六年十一月六日 2