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不一样的三线城市 2010年烟台房价上涨30%在国家两会召开之际，重点讨论房价的问题。在国家控制一线房价的大好形势下，二、三线城市的房价又将何去何从？纵观全球，人民币的外汇比重相对处于弱势，这使得周边国家的投资商看好中国市场；由于二三线城市的居住环境远远优于一线城市，有眼光的投资自然也会看到这一点，不论是自住，还是炒作都会从中受益。二三线城市的房价泡沫含量较小，既适合购置自住房，也适合购房投资，虽然国家已经下达征收物业税，但是何时能真正得到执行，需要时间来见证！综合上述几个特点，我觉得烟台的房价在2010年将会增长20%--30%。 芝罘区、莱山区的房价已经达到6000以上，再上涨20%就已经达到7000以上，烟台人的购买能力能达到么？像烟台这样的发展中城市房价上涨是必然的，5%-10%还是比较合理的。 三线城市绝对有上涨的空间，也不免会有投资者看好三线城市，但是如今在这样的大政策背景下，我不觉得会上涨的如此疯狂，疯狂的太厉害，会引人注意滴！上涨个5%，还是有可能的 房贷政策全面趋紧 目前，备受购房者关注的房贷“七折”优惠，中行已明确表示取消。“现在执行情况是，首套房必须首付3成，利率最低8.5折；对二套房，无论首套的房贷结清与否，房贷利率都将上浮10%，首付4成。”中国银行一位客户经理说，从1月19日开始，放贷规模受控制，就是现在申请的话，审批时间也会加长。 其他几家国有银行及股份制银行表示，虽然目前仍可以执行“七折”优惠，但是相比去年，审批明显严格了。“虽然没有明确取消，但是现在想申请到，也是非常难了。”一位工作人员透露，迫于信贷规模和调控政策不明朗的双重压力，七折房贷日趋严格。有的银行七折优惠“名存实亡”，也有的银行选择对房贷“有条件优惠”，即客户满足一定条件才能享受到。 而对于自去年以来，银监会曾再三重申的二套房贷政策，各大银行均一致表示，目前严格执行首付四成；至于利率，最大的优惠则是基准利率，也就是利率暂不上浮。 “现在贷款规模很紧张，放贷规模甚至具体到每个月甚至是每天。”一家银行工作人员透露，每个月开始上级行会制定一个贷款规模，假如这个月20号时将此规模用完了，那么剩下的时间就不会放贷了。 目前所放贷款7成去年审批 “实际上，今年以来截止到现在，银行发放的住房贷款有七成是在去年审批的。”某国有银行个贷中心负责人李总说，去年各银行放贷量增长迅猛，导致年底之前银行放贷额度早早用完，于是银行便采取了先接受客户的申请材料，等今年有了新的贷款额度后再审批；再就是先审批通过，等今年再发放贷款。 而进入2010年以来，伴随央行两次上调存款准备金率，银行的放贷规模受到控制。银行便在“紧张”的放贷规模下“缓慢”处理去年接受的贷款申请。“现在发放的绝大多数都是在去年提交上来暂未审批、或是已经审批通过但是暂未放款的客户。” 这部分客户并不在少数。李总预计，估计今年第一季度甚至到上半年，银行贷款规模都会比较紧张，而将发放贷款的规模用于这些去年预留的客户身上。 业内人士认为，中行之所以明确取消了“七折”优惠，最主要原因也是由于去年放贷量过多，导致今年规模紧张。“严格执行银行会二套房贷，并取消了首套房七折优惠，房贷政策提高了门槛，过来申请办理房贷的人自然会减少，从而也就在一定程度上控制了放贷规模。” 旺盛需求将持续释放 烟台房价仍将平稳小幅上涨一年之计在于春，3月是楼市开启全年销售局面的关键时期。从月初持续至今的雨雪降温天气却为今年的楼市启动带来了一层寒意。 据国家统计局烟台调查队统计，目前烟台市的房价收入比为6.77，略高于国际上通常认为的3-6倍标准，低于北京的14.3、上海的12.6。在北京、上海、广州等一线城市阵阵“零成交”、“低迷”、“惨淡”的四面楚歌声中，身处三线市场的烟台楼市是将卷入“倒春寒”，还是再现“小阳春”呢？ 在业内人士看来，今年楼市3月份的“小阳春”似乎已经初现端倪。对此，房地产专家、鲁东大学商学院副教授刘良忠认为，正是烟台市旺盛的刚性需求推动了楼市交易的持续火热。 除了刚性需求，近几年烟台房价始终坚挺，稳定的投资价值已吸引了众多本地甚至外地投资者的目光。“买房已经成为许多市民的投资方式，拥有二套房、三套房的人越来越多。这也促使了楼市继续回暖。”高建说。观望情绪蕴含“倒春寒”风险 尽管烟台房地产市场在3月份已经展露出“小阳春”的迹象，但受外地楼市交易量始终处于低位徘徊，以及年初国家一系列楼市调整政策的影响，购房者似乎看到了房价下跌的希望，不少人因此选择了观望态度，这也给烟头楼市初现的“小阳春”带来了一丝丝“寒意”。 年初，国务院连续出台政策调控房地产市场，正在举行的全国两会上，房地产毫无悬念地成为焦点，要求调控房价、挤压泡沫的声音不断。 “从种种迹象上看，房价似乎有望再降一降，我也决定过段时间等形势更明朗后再买房。”已