珠海房地产三级市场市场分析报告.doc

HYPERLINK 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密 珠海房地产三级市场市场分析报告 1． 宏观经济形势分析 随着全球经济一体化进程的加快及我国加人WTO,我市的房地产业必将介入到世界经济发展的大环境中,我们应借鉴国外房地产市场的先进经验和模式,吸纳国外先进的管理和销售经验,结合我国、我市的具体情况，加快房地产发展的新步伐，走适合国民经济发展的道路。 综合判断，2002年以来珠海房地产呈现良好发展态势，其主要影响因素： 一是我国加入世贸组织后，更加开放和多元化的市场为珠海经济增长拓展了空间，也为珠海房地产发展注入新的活力。而且，自从我国加入世贸组织以来，带来的正面效应明显大于负面影响。同时，珠海房地产也随着加入世贸组织变得更为有利。 二是国家出台的刺激房地产的销售额的政策力度较大，近年来多次降低储蓄存款利率，放宽按揭贷款手续。恢复征收存款利息个人所得税，增加城镇低收入者和公职人员工资，积极培育城镇住房消费热点，改革休假制度扩大“假日消费”，建立和完善社会保障制度等，其累积效应正在逐渐发挥。 2003年，珠海房地产发展面临的销售局面基本稳定。平稳发展仍是珠海房地产运行的主旋律：当前房地产发展中出现的亮点将进一步增强，对扩大需求、提高消费者信心将起积极芒万丈 作用。住房政策的刺激和消费者结构升级的推动下，对扩大内需和拉动经济增长的作用将逐步增强。作为市国民经济发展的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的主要标准。 据珠海统计信息网公布数据显示，截止今年8月份累计实现国内生产总值410.64亿元，增长12.4%，高出2004年0。3个百分点，也明显高出全省平均水平1。6个百分点，达到我市1996年以来的最高增速。 投资增长较快，增速逐月提高。全年固定资产投资完成120.35亿元，增长14.8%，增幅比上年高出4.4个百分点，比全省平均水平高出2.3个百分点，在珠三角城市中增速排行第三位。其中，房地产开发投资37.03亿元，增长8.2%。房地产开发投资占全部固定资产投资的比重超过30%。城中旧村改造工程全面铺开，共完成投资27。05亿元，超过整个房地产投资的70%，成为我市房地产投资增长的一个亮点。 1——6月，我市城镇居民人均可支配收入78.29元（按新口径计算），比上年同期增长7.4%。可支配收入增加的原因主要一方面是工薪收入的增加岗位津贴和通讯补贴以及少数单位推行车改，发放汽车补贴导致工薪收入明显增加；另一方面是财产性收入的增加，主要是利息收入和出租房屋收入大幅增加。 所以珠海经济从总体上来看有所加温。 随着房地产二、三级市场的联动及各种促销政策、措施的实施，住宅销售依然活跃。二手房交易尤为明显，成交量再创历史新高，据房地产交易中心统计，2004年1~12月份共成交6282宗，面积达到658233平方米，今年1~8月份，我市二手房交易办证3939宗，比去年同期增加6.9%。 2.政府宏观政策为房地产市场的发展提供助力 首先是江珠高速公路、广珠铁路、珠三角城际高速轻轨、港珠澳大桥等项目的实施，将使珠海从一个边缘城市连接成一个中心枢纽城市。而且珠海又处于港珠澳大桥的咽喉地带，正如董建华先生们在粤港合作会议所说的：打造“大珠三角经济圈。” 中国国际跨国公司研究会常务副会长兼秘书长张笑宇说： 一，珠海是珠三角中心城市之一，有一定的经济实力，和境外经济联系密切； 二，珠海的地理位置优越，环境优美，气候宜人。广东省常务副省长汤炳权说，珠海作为经济特区，毗邻港澳，交通方便，城市基础设施良好，优美的城市环境得到国内外的广泛认同和赞誉。 所以，珠海将成为直接受惠的城市。据有关专家预测珠海将是香港、澳门、深圳、上海、北京、广州的地产大鳄前来珠海考察、圈地。如：新鸿基地产、南国奥园、嘉华集团、远大集团、金地集团、中关村等。 我们就对CEPA的实施、港珠澳大桥实质性筹备、广珠铁路招标等等，这将使珠海面临种种新的机遇。而面对这些，人们对珠海楼市的期望值是否有所上升呢？此次调查结果表明，有42%的被访者认为珠海未来两年的楼市价格可能会升，而33%的被访者认为珠海未来两年的楼市价格可能会升，而面对楼市的越来越好，有52%的人表明会投资置业，从以上可以显示出人们对珠海楼市的未来发展抱有很大的信心。 第二是城市西进，使原本举步不前的珠海经济又开始迈出新的步伐。为增加了珠海的流动人口和投资者作出杰出的