2012年秦皇岛房地产市场报告128P.pptxVIP

谢谢！;目 录;一、外部环境; ;外部环境—政策分析;外部环境—政策分析;外部环境—政策分析;外部环境—政策分析;外部环境—政策分析;外部环境—政策分析;外部环境—政策分析;外部环境—政策分析;外部环境—政策分析;外部环境—政策分析;2012年，房产税扩大试点的消息不断传出，作为备战下一轮楼市调控的“重磅弹药”，决策层一直为“加快推进”房产税扩大试点做准备。但今日，扩围的时机依然未得到确定，房产税征收标准和时间表也尚未推出，可见房产税推出的难度和复杂性。;总体来看，2012年房地产市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制，但个别地区在房价、限购、供地方面存在问题。 2013年的调控仍将持续高压的政策压力，市场仍面临严峻的形势。;外部环境—宏观经济;外部环境—宏观经济;外部环境—宏观经济;外部环境—宏观经济;外部环境—宏观经济;外部环境—宏观经济;;首提“积极稳妥推进城镇化”： 与2012年经济工作的五项任务相比，2013年增至六项。其中新增“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。” 近年来我国城镇化力度很大，不乏有一些地方错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低，推进过程也过于急躁。为此，未来要在城镇化发展上纠错，也要在发展中提高城市的舒适性。;外部环境—宏观经济;二、整体市场;全国土地市场概况—住宅用地变化;整体市场—全国市场;全国二级市场概况—一、二线城市成交数据;全国二级市场概况—十大城市成交情况;整体市场—全国市场;海港区中心地带发展已较成熟，存量土地较少，未来城市开发的方式以城中村改造较多，2012年新增建设用地主要位于西部片区、中心区域等。 山海关区的发展一定程度上受到古城遗址保护的抑制，未来的发展空间更多地集中在石河沿岸，目前的沿河地带建设已初具规模，但未来的发展空间更大。相比之下，山海关老城区的改造力度不大，地区整体土地供应量不高。 北戴河区是国家重要的疗养区，中心城区以各种疗养院、度假酒店、旅游景点为主，住宅地产发展极为缓慢。根据规划，城区目前的发展重心正在向西移动，未来的土地供应主要集中在这一地区，将成为北戴河新的发展热点。;秦皇岛市近期的发展规划里面提出实施“西移北进”战略， “西南片区”为今年土地出让主要方向，多家本地知名开发商相继拿地。;位于秦皇岛市西南片区的各地块主要为旧村改造，主要包括慕义寨村旧改、南大寺村旧改、新店子村旧改、下庄村旧改等。;整体市场—一级市场;整体市场—一级市场;整体市场—一级市场;2012年秦皇岛市三区非工业用地实际成交共计125宗，面积571.83公顷。其中，以招拍挂方式供地79宗，面积485.26公顷，合同出让金78.49亿元。 秦皇岛今年非工业用地成交量与金额同比均高于去年。 从历年的成交量变化可见，土地市场的变化与房地产市场的形势变化紧密相关。;土地成交;土地成交—区域对比;2012年整体的计划供应量和实际供应量都比2011年出现了明显的上升。 近三年秦皇岛土地市场一直处于供不应求的局面，土地供需比一直在0.7左右浮动。;整体市场—一级市场;整体市场—二级市场;整体市场—二级市场;整体市场—二级市场;整体市场—二级市场;作为国内知名的海滨旅游城市，秦皇岛的房地产市场呈现出较强的二元性特点，传统型刚需市场及海景房市场在客群定位、产品特点、价格及季节性等方面均存在较大的差异，其中，海港区是秦皇岛房地产投资及市场容量最高的区域，也具有较强的代表性。;整体市场—二级市场—海港区;综合板块，市级行政中心、金融中心及商业中心，板块气候已经形成，发展空间不大。;整体市场—二级市场—海港区;整体市场—二级市场—海港区;首府二期的户型以101-135平方米为主，占全部房源的96.4%左右，全部为三居室的户型，小三居较为畅销。;秦皇岛市提出北部生态区规划，目前尚处于起步状态，未来发展空间较大。;北部生态区板块—典型项目—万科·假日风景;北部生态区板块—典型项目—万科·假日风景;兴龙生态谷在2011年6月和8月两次开盘，其多层为主的产品受到市场的广泛欢迎。;在售物业类型;北部生态区板块—典型项目—兴龙生态谷;;北部生态区板块—典型项目—恒大城;北部生态区板块—典型项目—恒大城;秦皇岛重点发展区域，城市扩展的方向，教育资源集中。;央企高端精装品质项目，经典户型满足多重化需求，预见城市未来繁华。;开发区板块—典型项目—华润·橡树湾;开发区板块—典型项目—华润·橡树湾;开发区板块—典型项目—华润·橡树湾;开发区板块—典型项目—香邑溪谷;香邑溪谷一期多层房源基本售罄，高层部分处于热销状态。预计2013年二期产品将会推出。;开发区板块—典型项目—香邑溪谷;秦皇岛市的外向型城市形象板块，一线海景房或二线近海项目较多。; ;首次开盘推出4号地块1#2#3#5#楼；