2013《决定商圈成败的关键要素》.pptVIP

2、商圈的管理 1)解决商业与交通的矛盾 在中心区的边缘修建公共停车场 在中心区设计几条线路 2）管理机构 慕尼黑市政厅， “美丽的内城”工作小组 罗马、维也纳市府行政办、市经委 高玛市市政委与经贸委 3）管理资金来源 维也纳商业街2001年1.2亿先令 慕尼黑市花了500万马克 更换商业步行街地砖 3、商圈的布局 里斯本奥古斯都商业街没有一家百货商店。 而伦敦牛津街2000多米长的街道，却集中了6家大型商业企业，除了M S(玛莎)、Debenhams、John Lewis、House of fraser和Selfridges 5家营业面积1万平方米以上的大型百货商店以外，还有1家购物中心The Plaza。牛津街上还有以服装为主的150多家专业店、专卖店。 为什么5家大百货商场集中在一起，却都能生存？是店多成市，还是错位和特色发挥了作用。 4、商圈的经营错位 欧洲商业各自的特色体现在 商场装潢、橱窗布置、道具陈列 “错位”在品种、款式、品牌 5、商圈的休闲功能 欧洲的商业街的休闲功能主要反映在3个层次。 （1）广场和座椅。 （2）商业街上众多的酒吧、 咖啡吧、快餐店、电 影院等休闲场所。 （3）大型百货商场、购物 中心内设休闲场所。 我们商业街的文化品位还需提高，休闲功能还需进一步增加 6、商圈的灯光 7、商圈的营业时间 8、步行商圈的历史 （三）国内商圈案例 1、老外街 曾经是“101铁路专列”停靠站旧址 6000平方米的营业面积 平均每天有3000人次消费 年人均营业额达30万元 年坪效为3万元 精确定位，追求神似 精心营造第三空间 巧妙借助周边环境 商业街的影响力 比单个商店的吸引力更重要 商业街商家之间“竞合关系” 单打独斗不行 注重特色街整体竞争力的塑造 商圈的整体影响力 比单个商店的吸引力更重要 商圈内商家之间“竞合关系” 单打独斗不行 注重特色商圈整体竞争力的塑造 2、朱家角镇北大街 历史风貌特色街,明清建筑 自然环境及便捷的水路交通 特色小吃、餐饮、工艺品 年销售收入两千多万元 腐乳和套油获巴拿马世博会金奖 3、七宝老街 历史风貌特色 南大街特色小吃 北大街旅游工艺品、古玩、字画 古戏院等文化活动场所 南宋银杏，元代手迹，明代建筑 云南路美食街（老字号） 七浦路服饰商业街（时尚购物）梅川路商业街（休闲） 衡山路（自发加政府引导） 吴江路（休闲） 特色街与创意园 田子坊、八号桥 1933 国棉十七厂上海国际时尚中心 成都锦里 五、商圈的生态 （一）商圈的建筑空间 1、商圈的空间形式 开敞式 遮盖式 半遮式 2、商圈的布局形态 一条商业街不大会 从头到尾全是高潮热点 热点与非热点之间的连接和过渡 鱼骨形、哑铃形、橄榄球形、 圈形、三角形、扇形 3、商业街的三维空间 商业街的长度 商业街的宽度 商业街的高度 （二）商圈的风貌 商业展示设施 导购及信息设施 交通及公共设施 休息设施、景观设施等 外部的整体协调性 内部和谐性 商业设施与原有建筑 及周边环境协调 （三）商圈的规模和结构 1、商圈的规模 既要满足商务、旅游、居民需求 又要避免商业集聚过度 资源过剩 2、预留开发空间 大型商业设施分期开发 3、商业业态业种结构 一般商圈， 零售占50%就差不多 （四）商圈必需的要素 消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和商圈的形象、商圈的功能等 点。作为商业街的中心点 线。商业街的吸引性和相互依存性 面。市场区域的广泛性及其程度 流。商业街的动态性 和生命周期演化 （五）商圈的一般分类 1、按照功能分 综合性商圈 专业商圈 餐饮街、文化街、休闲街、酒吧街、服装街、古玩街 2、按照位置和硬件分 露天商圈\室内商圈 半室内\骑楼式商业街 地下商业街\商场内街 3、按照交通情况分 步行商圈\非步行商圈 半步行街\准步行街 时段步行街 六、商圈的规划开发经营管理 1、规划 2、投资开发 选址，保护建筑，创意产业 持有、出售与出租 租售如何平衡 主力店持有，沿街店铺出售； 先持有，等经营成熟以后出售； 售后返租预防矛盾 3、传统商圈的转型升级 条状向块状的转换? 4、商圈管理 管理委员会，经济促进会 谢 谢 决定商圈成败的关键要素 上海市商务发展研究中心 2013、9 一、商圈的基本概念和特色要求 （一）基本概念 1、零售企业开展经营活动的市场空间 2、目标顾客消费行为的空间范围 3、两种空间范围直接或